叶开：城市居民如何合法获得农村宅基地？

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叶开（第一财经）

  近年来，“城市居民购买宅基地”的做法一直属于政策严格禁止之列，但这不意味着城市居民完全没有获得宅基地的可能性。
  为进一步做好宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作，自然资源部近日发布了《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》（下称《问答》） ，涵盖了确权登记、地籍调查等有关方面的77个问题。
  所谓宅基地，是指集体所有的一类建设用地。根据目前一些法律法规以及相关政策可见，我国农村宅基地制度特点明显，即：集体所有、成员使用，一户一宅、限定标准，规划管控、无偿取得，长期占有、内部流转。
  既然宅基地是在农村集体内部流转，那么城镇居民与宅基地的关系就相对疏远。《问答》称，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。
  但这并非意味着城镇居民与农村宅基地彻底绝缘，其中还存在两条合法的路径可以让城市居民获得宅基地。
  《问答》表示，非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记。
此外，在1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明，可依法确权登记。
  而“国办发〔1999〕39号”文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。
  虽然有上述这两条合法路径，但总体规模相对有限，且近年来有关城市居民与宅基地的讨论显然也不仅仅局限于此。
  全国人大常委会委员刘振伟曾引述数据称，2017年全国农村集体建设用地中宅基地占了70%。宅基地使用浪费严重，集约化程度较低。户均使用宅基地接近0.6亩，人均超过100平方米，不少地方存在浪费。
  同样是2017年的数据，中国城镇居民人均住房建筑面积是36.9平方米。
  全国政协经济委员会副主任杨伟民2018年曾建议，农村空置的宅基地也可以进入城乡统一建设用地的市场。应该赋予农户对宅基地可以长租、流转、抵押、继承，允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的使用权。
  今年起开始实行的新版《土地管理法》规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。但并未详细规定，宅基地能退给谁，或者谁可以买宅基地使用权。
  而在一些土地流转网站上，转让宅基地的信息也时常出现，且往往价格不菲。如一宗北方重点城市的宅基地，面积547平方米，转让报价高达110万元，折合约2000元/平方米。
  不过，该宅基地转让信息下方也单独标注：宅基地转让非同一农村集体经济组织成员不得受让该宅基地使用权。《中华人民共和国农村土地承包法》规定：“流转期限不得超过承包期的剩余期限。”
  6月30日，中央全面深化改革委员会第十四次会议审议通过了《深化农村宅基地制度改革试点方案》，会议强调，深化农村宅基地制度改革，要积极探索落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权、适度放活宅基地和农民房屋使用权的具体路径和办法。