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[政策解读] 有关农村宅基地审批管理政策的26个问答

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发表于 2021-3-3 10:47:40 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  问 1.什么是农村宅基地?
  《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)规定,农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地。《中华人民共和国民法典》第三百六十二条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
  问 2.农村宅基地在土地分类中属于哪一类?
  依据《中华人民共和国土地管理法》,按照所有制性质划分,土地分为国有土地和农民集体所有的土地,其中宅基地属于农民集体所有。按照用途划分,土地分为农用地、建设用地、未利用地三大类。其中,建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。因此,农村宅基地属于集体建设用地。
  问 3.农村宅基地归谁所有?
  《中华人民共和国宪法》第十条规定,城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。
  问 4.什么是“一户一宅”?
  《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均耕地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。
  问 5.农村宅基地谁来审批?
  《中华人民共和国土地管理法》规定,农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,不得占用永久基本农田,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。涉及占用农用地的,应当办理农用地转用审批手续。《山西省农村宅基地审批管理办法(试行)》规定,由乡(镇)人民政府建立一个窗口受理、多个机构联动的农村宅基地和建房联审联办制度,对农村宅基地进行审批。
  问 6.农村村民申请宅基地应符合哪些条件?
  《山西省农村宅基地审批管理办法(试行)》规定,具有农村集体经济组织成员资格的人员符合下列条件之一的,可以以户为单位向本农村集体经济组织申请使用宅基地:
  (一)因结婚等原因确需分户,且当前户内人均宅基地面积小于50平方米的;
  (二)符合政策规定迁入农村集体经济组织落户成为正式成员且在原籍没有宅基地的;
  (三)现住房影响乡村建设相关规划,需要搬迁重建的;
  (四)因自然灾害损毁或者避让地质灾害搬迁的;
  (五)原有宅基地被依法征收,或者因公共设施和公益事业建设被占用的;
  (六)法律法规规定的其他情形。
  问 7.在哪些情况下申请宅基地不予批准?
  《山西省农村宅基地审批管理办法(试行)》规定,村民申请宅基地有下列情形之一的,不予批准:
  (一)村民出卖、出租、赠与原住宅的;
  (二)申请另址新建住房,未签订退出原有宅基地协议的;
  (三)整户户口虽已合法迁入农村集体经济组织,但原籍宅基地未退出的;
  (四)一户多宅的;
  (六)不符合法律法规、政策规定的其他情形。
  问 8.我省新申请宅基地面积标准是多少?
  《山西省农村宅基地审批管理办法(试行)》规定,村民宅基地以户为单位计算,一户只能拥有一处宅基地。新申请的宅基地面积每户不超过200平方米。
  问 9.宅基地申请审批流程是什么?
  农村宅基地申请审批流程是村民申请、村组审核、乡(镇)审批。
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  问 10.农村村民如何申请宅基地?
  根据《山西省农村宅基地审批管理办法(试行)》规定,符合申请条件的农村村民,以户为单位向具有宅基地所有权的组级农村集体经济组织提交书面申请和相关材料。未成立组级农村集体经济组织的,农户向村民小组提出申请。没有分设村民小组或者宅基地申请等事项已由村级组织办理的,农户直接向村级组织提出申请。
  问 11.申请宅基地需要提供哪些材料?
  需要有书面申请,同时提供以下申请材料:
  (一)农村宅基地和建房(规划许可)申请表;
  (二)农村宅基地使用承诺书;
  (三)家庭户口簿复印件、申请人身份证复印件;
  (四)选用政府部门免费提供的通用房屋设计图纸、具备资质的设计单位设计或者审核的图纸,或者由符合条件的专业技术人员提供的图纸。
  问 12.在宅基地申请中农村集体经济组织承担哪些职责?
  组级农村集体经济组织收到申请后,应当在10日内提交本级农村集体经济组织成员(代表)会议讨论,并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本集体经济组织范围内公示,公示时间不少于5个工作日。公示无异议或者异议不成立的,由组级农村集体经济组织负责人在农村宅基地和建房(规划许可)申请表上签署意见,连同村民申请、承诺书、成员(代表)会议记录等材料一并提交村级农村集体经济组织或者村民委员会(以下简称村级组织)审查。
  村级组织应当在收到申请材料后5日内完成审查,重点审查材料是否真实有效,拟用地建房是否符合村庄规划,未编制村庄规划的是否符合乡镇国土空间规划,建筑层高、外观风貌等是否符合当地相关规定,是否征求了拟用地建房相邻权利人意见等。审查通过的,由村级组织负责人在农村宅基地和建房(规划许可)申请表上签署意见,连同申请人提交的其他相关材料一并报送乡(镇)人民政府审批。村级组织应当做好档案资料留存工作。
  未成立组级农村集体经济组织的,由村民小组依照上述程序办理。没有分设村民小组或者宅基地申请等事项已由村级组织办理的,经村级农村集体经济组织成员代表会议或者村民代表会议讨论通过、村级组织范围内公示、村级组织审查后,由村级组织负责人签署意见,报送乡(镇)人民政府审批。
  问 13.乡(镇)人民政府主要审核哪些内容?
  乡(镇)人民政府受理农村宅基地申请后,应当在15日内完成实地审查。实地审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、建房图纸是否符合要求、房屋结构是否符合安全标准等,综合各有关方面意见提出审查意见,并填写农村宅基地和建房(规划许可)审批表。实地审查宅基地申请是否经过村组公示、审查等。实地审查用地建房是否符合村庄规划(未编制村庄规划的审查是否符合乡镇国土空间规划)的用途管制要求,建筑是否符合本地区风貌管控要求,涉及占用农用地的是否办理了农用地转用审批手续等。
  乡(镇)人民政府对联审结果进行审核,认为符合条件、材料完备的,应当在收到联审结果后5日内完成审批,在农村宅基地和建房(规划许可)审批表上签署意见,向申请人发放农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证。同时,将审批情况书面报县级农业农村、自然资源和规划等部门备案。
  经联审不符合农村宅基地审批条件的,乡(镇)人民政府应当自作出决定之日起5日内书面答复申请人,并说明理由。
  乡(镇)人民政府自受理农村宅基地申请之日起至作出审批决定,原则上不超过20日。
  问 14.如何划定宅基地用地范围?
  经批准用地建房的村民,应当在开工前向乡(镇)人民政府申请划定宅基地用地范围。乡(镇)人民政府应当在收到申请后5日内完成开工查验,实地丈量批放宅基地,确定四至及建房位置。
  问 15.建房完成后是否需要申请验收?
  村民建房完成后应当及时申请验收。
  乡(镇)人民政府应当在收到验收申请后15日内组织实地验收,检查村民是否按照批准的面积、四至等要求使用宅基地,是否按照设计图纸、规划要求建设住房,提交的房屋竣工验收资料是否齐全等。未按批准要求使用宅基地的,由乡(镇)人民政府责令整改。属于建新退旧的,将旧宅基地在90日内退还本级农村集体经济组织,方予验收。
  验收后,由乡(镇)人民政府出具农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表。通过验收的村民可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。
  问 16.什么是“三到场”制度?
  根据《山西省农村宅基地审批管理办法(试行)》规定,乡(镇)人民政府应当建立宅基地申请审查到场、开工前丈量批放到场和建成后核查验收到场的“三到场”制度。
  问 17.什么是“五公开”制度?
  根据《山西省农村宅基地审批管理办法(试行)》规定,乡(镇)人民政府应当主动公开村庄规划(乡镇国土空间规划)、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式。
  问 18.原址翻建住房是否需要履行审批手续?
  根据《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)规定,在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的,可按照本省(区、市)有关规定办理规划许可。《山西省农村自建房规划管理办法》第十二条规定,对原有合法来源宅基地上村民住房改建、扩建和翻建的规划审批,落实承诺制改革要求,实行申报承诺制,申请人应当书面向乡(镇)人民政府承诺该建筑物符合当地村庄规划(未编制村庄规划的应当符合乡镇国土空间规划)的管控要求,符合市、县级人民政府有关农村自建房建筑位置、面积、层数、层高等相关标准和规范要求,并对其真实性、合法性、完整性承担主体责任。
  问 19.进城落户农民能否继续保留宅基地使用权?
  进城落户的农民可以依法保留其原来合法取得的宅基地使用权。《中共中央 国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》(中发〔2019〕1号)明确指出,坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)规定,不得违法收回农民合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。
  问 20.城镇居民能否在农村购买宅基地?
  《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)明确规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)规定,宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
  问 21.农村宅基地和农房能否继承?
  农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离,宅基地所有权属于农民集体,宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位,依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下,不发生宅基地继承问题。农户消亡时,权利主体不再存在,宅基地使用权消灭。根据《中华人民共和国民法典》中关于继承的有关规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离,继承人继承房屋取得房屋所有权后,可以依法使用宅基地,但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。
  问 22.农村宅基地可以转让吗?
  《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)规定,在征得宅基地所有权人同意的前提下,鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。
  问 23.宅基地使用权发生变更时是否需要办理登记手续?
  《中华人民共和国民法典》第三百六十五条规定,已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。
  问 24.农房出租的年限是多少?
  《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)规定,城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的,要严格遵守合同法的规定,租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后,双方可以另行约定。
  问 25.农村宅基地和农民住房可以抵押吗?
  除全国人大常委会授权开展农民住房财产权抵押贷款试点的地区外,其它地方农村宅基地和农房不能抵押。
  《中华人民共和国民法典》第三百九十九条规定,宅基地使用权不得抵押。第三百九十七条规定,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。
  农村宅基地实行“房地一体”,因宅基地使用权不得抵押,造成其上农房事实上也不能抵押。
  问 26.盘活利用闲置宅基地和闲置住宅的方式有哪些?
  根据《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》(农经发〔2019〕4号),主要有三种方式:一是鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态。二是鼓励利用闲置住宅发展农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。三是支持采取整理、复垦、复绿等方式,开展农村闲置宅基地整治,依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策,为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地等要素保障。(来源:山西省农业农村厅微信公众号“山西农业发布”)

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