浙江安吉：关于农村闲置农房（宅基地）流转的意见 试行

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  为贯彻落实习近平总书记浙江考察重要讲话精神，奋力打造“重要窗口”的县域样本，努力成为全面展示新时代美丽中国的县域窗口，进一步深化农村改革，盘活利用好农村闲置农房（宅基地），提高村集体和农民的财产性收入，吸引城市资源要素流入，充分激发乡村发展活力，根据《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》等文件精神，现结合我县实际，特制定本意见。
  一、总体思路
  在坚持农村宅基地集体所有和充分保障农村居民对农村产权的占有、使用、收益等合法权益的前提下，推进农村闲置农房（宅基地）流转，盘活利用我县农村存量资产，提高农村资产流通自由度和使用效率，增加农民财产性收入，释放农村经济发展的内在活力，促进乡村全面发展。
  二、基本原则
  （一）合法合规，政策衔接。以法律法规规章为基础，坚持“一户一宅”和农村宅基地集体所有原则，坚持节约、集约利用土地，优化农村社会资源配置。不符合相关法律法规规章的土地和房屋不纳入流转范围。
  （二）规划先行，安全环保。农村闲置农房（宅基地）流转后的开发要与村落布点规划、村庄建设规划、土地利用规划相匹配，并遵守消防、防洪、防地质灾害等各类安全规定，注重绿色生态、符合环保要求。
  （三）农民得利，集体受益。充分尊重农民群众的主体意愿，不搞“一刀切”强行推进农村闲置农房（宅基地）流转工作。农村闲置农房（宅基地）流转应当从农民利益出发，实现农民收入增加，同时应当与村集体经济发展充分结合、相互促进，实现农户、村集体、社会主体多方共赢。
  （四）改革创新，稳妥推进。积极发挥敢为人先的改革精神，创新农村闲置农房（宅基地）开发利用路径，妥善化解和处置权属纠纷、邻里矛盾、历史遗留问题，探索总结改革做法，为农村闲置农房（宅基地）盘活利用提供“安吉样本”。
  三、流转程序及方式
  （一）流转程序。1.农村居民持不动产权证向村（社区）提出申请，并与村（社区）签署流转协议、登记备案；承租方向村（社区）流转农村闲置农房（宅基地），并明确承租的方式、经营用途等。2.经所在乡镇（街道）审批同意。3.县资源规划局不动产登记中心（以下简称：县不动产登记中心）登记发证。
  （二）流转方式。对手续齐全、建造合法的农村闲置农房（宅基地）允许合法流转，流转方式包括租赁、抵押、转租等。
  四、流转对象及条件
  （一）农村闲置农房（宅基地）的出租人应自愿流转其农村闲置农房（宅基地），且在流转后仍有合法的住处，能保证其基本生存生活需要。流转的农村闲置农房（宅基地）应当产权清晰无争议，符合土地利用总体规划和城乡建设规划（不属违法、违章建筑）。
  （二）农村闲置农房（宅基地）的承租对象为工商主体和县域内的村集体经济组织。引导有一定经济实力的农村集体经济组织对农村闲置农房（宅基地）进行统一盘活利用。鼓励有实力、有意愿、有责任的工商主体参与农村闲置农房（宅基地）盘活利用工作。
  （三）承租方不得违法违规买卖或变相买卖宅基地，承租的农村闲置农房（宅基地）应用于经营，严禁将承租的农村闲置农房（宅基地）变相用于房地产开发建设、改建成别墅大院和私人会所。
  （四）农村闲置农房（宅基地）流转租赁期限按有关法律法规执行。
  五、工作机制
  （一）为推动城乡要素双向流动，切实保障农民及村集体相关权利，确保流转公平正义，要建立健全农村闲置农房（宅基地）使用权价值市场化形成机制与评估机制，严禁出现行政干预、低估贱租等严重损害农民利益的情形。
  （二）建立农村闲置农房（宅基地）流转的规范程序。农村闲置农房（宅基地）使用权流转须经拥有该宅基地集体所有权的村（社区）流转并登记备案。乡镇（街道）具体负责本辖区内农村闲置农房（宅基地）流转工作的审批、纠纷调处并对流转的农村闲置农房（宅基地）用途等情况开展监督，并根据实际需要，督促各村（社区）安排专人具体审核和对接农村闲置农房（宅基地）流转的相关事项。县不动产登记中心负责登记发证。
  六、职责分工
  农村闲置农房（宅基地）流转作为现行农村宅基地管理制度的探索性、创新性、突破性工作，事关农户、村集体、工商主体等各方利益，涉及各部门、乡镇（街道）、村等多个行政主体，需多方配合、共同推进。
  （一）梳理汇总农村农房（宅基地）登记确权发证情况。（责任单位：县资源规划局）
  （二）全面摸排农村闲置农房（宅基地），摸清底数，建立动态信息库。（责任单位：县农业农村局）
  （三）制定出台《安吉县农村闲置农房（宅基地）使用权流转登记办法(试行)》，完善流转交易平台。（责任单位：县资源规划局、政务办、农业农村局）
  （四）加快研究农村闲置农房（宅基地）流转的相关激励政策。鼓励金融机构对盘活利用农村闲置农房（宅基地）开展经营活动的融资项目给予支持。（责任单位：县财政局、税务局、发改局、人民银行、银保监组、各金融机构）
  （五）加强农村闲置农房（宅基地）流转用途监管，严禁将承租的农村闲置农房（宅基地）改建成别墅大院和私人会所、变相用于房地产开发建设等。（责任单位：县资源规划局、农业农村局、住建局）
  七、试行期限
  本意见自文件下发之日起试行，试行期限为一年。
  附件：
  安吉县农村闲置农房（宅基地）使用权流转登记办法（试行）
  安吉县农村闲置农房（宅基地）
  使用权流转登记办法（试行）
第一章  总  则
  第一条  为进一步推动我县农村闲置农房（宅基地）的租赁使用，促进农户、村集体以及承租方对农村闲置农房（宅基地）出租、承租的积极性，提高农村闲置农房（宅基地）出租率和承租率，按照2020年中央一号文件精神，以探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”为重点，进一步深化农村宅基地制度改革工作，结合我县实际，制定本办法。
  第二条 农村闲置农房（宅基地）使用权的租赁、抵押和转租，适用本办法。
  第三条  本办法所称农村闲置农房（宅基地）使用权（简称农房使用权），是指农户依法对村集体所有的土地占有和使用，以及利用该土地建造和使用房屋及其附属设施的权利。
  第四条  本办法所称农村闲置农房（宅基地）使用权租赁（简称农房租赁），是指农房使用权人作为出租人，经村（社区）流转并登记备案，报所在乡镇（街道）人民政府审批同意，将农村闲置农房（宅基地）一定期限内的使用权租赁给承租方使用，并由承租方向出租人支付租金的行为。
  第五条 本办法所称农村闲置农房（宅基地）租赁使用权（简称农房租赁使用权），是指承租方对租赁的农村闲置农房（宅基地）由县不动产登记中心登记发证后，依法取得发展民宿、康养、休闲等产业盘活农房的权利。
  第六条  本办法所称农村闲置农房（宅基地）租赁使用权抵押（简称农房租赁使用权抵押），是指承租方在取得农村闲置农房（宅基地）租赁使用权后，将农房租赁使用权作为债权担保的行为。
  第七条 农房租赁使用权可抵押，经出租人同意也可转租，一经租赁、转租和抵押须依法申请登记。
  第八条  乡镇（街道）对辖区内农村闲置农房（宅基地）流转进行审批，县不动产登记中心依法对其进行登记和抵押登记，县发改局、县银保监组及各金融机构做好农房租赁使用权抵押融资。
  第二章  登  记
  第九条  农房租赁使用权登记，是指县不动产登记中心根据承租方申请，依照法定程序对其取得的农村闲置农房（宅基地）租赁使用权予以登记，并核发相应的不动产权证书。
  第十条 农房租赁使用权抵押登记，是指县不动产登记中心根据承租方和金融机构申请，依照法定程序对农村闲置农房（宅基地）租赁使用权作为债权担保予以登记，并核发农村闲置农房（宅基地）租赁使用权抵押登记证明。
  第十一条  允许承租方在经出租人同意后将农房租赁使用权再次租赁，转租应当签订书面合同，转租人应当继续履行原租赁合同，转租的使用期限为原租赁期限减去已使用期限后的剩余年限。当事人双方应当持农村闲置农房（宅基地）租赁使用权证书和相关合同，经村(社区)审核备案，报所在乡镇（街道）人民政府审批同意，到县不动产登记中心申请办理登记。
  第十二条 农房租赁使用权到期且不再续租的，或因其他原因而消失的，应当申请办理农房租赁使用权注销登记。
  第十三条 租赁农房后，因房屋翻修、装潢及行业经营需要，可利用租赁使用权作为债权向各金融机构抵押融资。租赁使用权一经抵押，该农村闲置农房（宅基地）所有权、资格权不得抵押。
  第十四条  在农房租赁使用权抵押登记后，若承租方将租赁使用权转租赁的，须还清相应债务并注销抵押登记，或经抵押权人及后承租方同意，租赁使用权抵押也随之转移，并办理相应的抵押转移登记。
  第十五条  农房租赁使用权被作为担保物的，债务人不履行债务或无法偿还债务时，抵押权人有权依法处分抵押的农房租赁使用权。
  第十六条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消失的，应当办理抵押注销登记。
  第十七条 符合以下条件的，可以申请办理农房租赁使用权登记或抵押权登记：
  1.全县范围内自有合法宅基地及房屋，指农户通过审批取得不动产权证书的农房（包括一户一宅，通过世居、析产、继承取得农房）；
  2.产权明晰，权属无争议；
  3.农村闲置农房出租人及承租方签订有关的租赁协议；
  4.经村(社区)流转并登记备案，报乡镇（街道）审批同意。
  第十八条 农房租赁使用权登记申请材料：
  1.不动产登记申请书（原件）；
  2.申请人的身份证明及户口簿、营业执照（复印件）等；
  3.农村闲置农房（宅基地）流转、租赁协议（复印件）等；
  4.同意流转审批表（原件）；
  5.不动产权证书（原件）；
  6.委托办理的提供授权委托书（原件）和受托人身份证明（复印件）。
  第十九条 农房租赁使用权抵押登记申请材料：
  1.不动产登记申请书（原件）；
  2.抵押人及抵押权人的身份证明及户口簿、营业执照（复印件）等；
  3.主债权合同、抵押合同（原件）；
  4.租赁使用权证书（原件）；
  5.委托办理的提供授权委托书（原件）和受托人身份证明（复印件）。
  第二十条 有下列情形之一的，不得办理农房租赁使用权登记或抵押登记手续：
  1.农房权属有争议的；
  2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；
  3.法律法规规定的其他情形。
  第三章  附  则
  第二十一条 由县资源规划局确定农房租赁使用权证书和租赁使用权抵押登记证明的式样，定制、监制农房租赁使用权证书和租赁使用权抵押登记证明。
  第二十二条 国家和省对农房租赁使用权管理若有新的规定，按国家和省的规定执行。
  第二十三条 本办法自文件下发之日起试行，试行期限为一年。