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张青彬（第十三届全国人大代表 第五届全国见义勇为模范） 背景：农村宅基地闲置现象在我国各地区普遍存在，根据国家现有数据分析，我国闲置宅基地占比约19%，特别是农村人口流出较多的省份宅基地闲置比例更高。宅基地闲置情况存在显著的空间分异特征。分区域看，东部村庄宅基地闲置程度最高，中部村庄最低；分城乡区位看，村庄离城市距离越远，宅基地闲置程度越高；分地形看，平原村庄宅基地闲置程度最高。加快农村闲置宅基地有偿退出步伐，为乡村振兴战略深入实施提供现实红利，势在必行。
问题：一是宅基地利用意愿难协调。农户宅基地闲置的原因多种多样，有举家外出务工的，有定居城市不回来的，也有一户多宅和建新不拆旧等因素。因此，不同农户对于闲置宅基地利用产生了分歧，部分农户愿意出资对闲置宅基地进行商业化改造，另一部分农户不愿出资进行商业化改造，少数农户即使企业、政府帮忙出资也不愿意进行宅基地改造。即便村民都愿意将闲置宅基地利用起来，选择何种模式仍难以达成共识。二是宅基地利用条件缺乏。很多村落想要对闲置宅基地进行利用，在协调各农户和村集体意愿后，发现村落内缺乏旅游化条件、宅基地流转市场或项目资金等因素，无法借鉴现有利用模式。我国大部分农村地区都缺乏自身特色，还有部分农村不仅宅基地大量闲置，还存在农田荒废、生态环境差等问题。既无法结合农业、生态、文化等发展旅游化模式，也无法发展特色产业。三是项目开发审批和经营许可难。对闲置宅基地进行大规模改造不仅涉及宅基地本身，还要整合周边环境和资源，建设停车场、服务中心等综合设施，改造供水供电等生活服务配套设施。在改造过程中，需要对集体建设用地进行开发利用，还有可能涉及土地用途变化和土地规划的调整，需要进行项目开发审批。四是利用模式同质化严重。从全国范围来看，各地区闲置宅基地利用模式同质化严重。某一地区利用模式试验刚取得一定成效，其余地区便纷纷效仿，这种效仿只注意到了模式，并未结合自身文化和特色，缺乏合理的规划和战略设计，导致仅一个市（县）内就可能存在几个相同利用模式的村庄。
建议：宅基地有偿退出模式就是农户通过自愿退出现有宅基地换取城市商品房、安置房或者现金等财产，村集体收回宅基地，并对退出后的宅基地进行重新规划利用的行为。
一是分区域利用。宅基地依据地理位置可以划分为城中村、近郊地区、远郊地区和偏远地区，依据经济发展水平可以划分为发达地区和落后地区。宅基地功能有着较为明显的空间分异特征，距离城镇越近和经济越发达的地区，财产功能越强，而保障功能和生态功能越弱。因此，应根据区域特点应用不同的宅基地利用模式。对于城中村、近郊地区和发达地区，宅基地流转和租赁需求高，市场极为活跃，对宅基地的利用多以居住功能和商业功能为主，将宅基地通过交易平台流转后出租作为主要利用模式。远郊地区、偏远地区和落后地区往往生态和人文环境较为良好，适宜结合生态、农业、文化等发展旅游产业。
二是多主体开发。闲置宅基地利用涉及地方政府、村集体组织、农户以及市场经济主体等多方利益。实现闲置宅基地利用需要投入大量资本，许多农户将自家宅基地用于商业、农家乐、生产、民宿等经营活动，但这些经营活动体量较小，不仅无法形成产业带动其余农户发展，也无法提供较多就业岗位。实现宅基地多功能利用不能仅靠农户自身，需要结合其他利益主体，形成政府、市场经济主体、村集体和农户共同参与的多主体合作开发模式。由地方政府进行全面规划布置，并牵头引入市场资本与村集体合作，鼓励农户充分利用闲置宅基地，引导农户积极参与宅基地开发，实现“统一组织、一体化发展、专业化管理、规模化经营”。
三是探索利用新模式。现有宅基地利用模式较少，容易产生同质化现象。例如，旅游业竞争性大，特色产业模式对宅基地本身区域要求高，共享农房模式局限于发达地区和市郊地区，因而需要探索出宅基地利用的新模式和新功能。近年来兴起的乡村养老产业和艺术创意村，属于新模式的探索。养老产业由政府组织租用闲置宅基地，打造为包括食堂、书吧、洗衣房、卫生服务站等综合养老服务社区，除居住功能外增加了养老保障功能。
四是编制村庄规划和发展战略。目前，多数地区村庄规划尚未编制或编制深度不够，缺少对用地布局、设施配置、产业规划、生态保护等方面的总体统筹安排。村庄规划的目的是完善农村生产生活、交通居住条件和基础设施。闲置宅基地利用应在村庄规划指导下安排各项基础设施建设，从而解决项目开发审批困难的问题。发展战略是指引村庄长远发展的理论体系，明确发展目标，指明发展点。结合发展战略选择闲置宅基地利用模式，找到村庄的优势和不足，发挥村庄自然和文化特色，避免同质化发展模式。
我的建议提交到国务院办公厅、国家自然资源部、国家农业农村部、国家文化和旅游部，研究制定切实可行的政策。盼望能收到满意的回复。（来源：张青彬头条号）
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