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周立(中国人民大学农业与农村发展学院教授，国家社科基金专项“乡村振兴战略核心机制研究”首席专家) “城乡要素流动不顺畅、公共资源配置不合理等问题依然突出，影响城乡融合发展的体制机制障碍尚未根本消除。”这是写在《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》开头部分的文字，近日，随着《意见》的发布，也为城乡融合发展制定了“路线图”和“时间表”。其中，针对农村宅基地制度改革的有关问题，新京报乡村频道记者采访了中国人民大学农业与农村发展学院教授，国家社科基金专项“乡村振兴战略核心机制研究”首席专家周立。
“中国农村宅基地是世界上最复杂的”
“中国农村宅基地是世界上最复杂的，复杂主要体现在房地分离。”周立说，城市土地按照商业用地或是工业用地等不同用途，划定使用年限，而农村宅基地没有产权年限，一定程度上，可以理解为永久性的，甚至可以继承，作为财产传给子孙后代。“由于农村宅基地所有权是村集体的，上面的房子是农民的，私有的，而且大部分农民是以分配型无偿获得的土地，这是农村宅基地的基本特点，相当于农民得到的很大一块福利。但是，伴随农村劳动力转移，大量农村房屋闲置，农村土地陷入‘用不上、用不好’的困局，不能给农民带来收益。”
此次政策颁布，国家发改委有关负责人明确强调“城里人到农村买宅基地的口子不能开”，“严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”。而周立认为，总体来看，“针对农村宅基地，《意见》实际上体现了政策‘一紧一松’的两大特点”。
周立认为，发改委的表述，体现了牢牢把握城乡融合发展正确方向的基本原则，也就是不能把集体所有制改没了、耕地改少了、农民利益受损了，这是“一紧”。但解读政策，不能仅看到“一紧”，其实还有“一松”，体现在“允许村集体在农民自愿的前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。”周立表示，“这意味着村集体对集体经营性建设用地入市的主动性更大了。”
在法律保障下释放城乡双重需求
自然资源部部长陆昊作关于土地管理法、城市房地产管理法修正案草案的说明时表示过，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同。也就是说，上述性质的土地承租人权益受到20年保护。
“有太多城里人都希望在农村租下一个小院，农村又有多少废弃的宅基地闲置在那里，没能得到有效利用。” 结合此前释放的政策信息和最新的《意见》，周立分析指出，“也就是说，通过合法承租的形式，一方面可以释放城市消费过剩的需求，另一方面，消化大量闲置农村宅基地的供给过剩。而承载‘双重过剩’的物质条件，就是农村宅基地通过改革实现需求匹配。”
新京报乡村频道记者注意到，有效利用闲置宅基地与农房，此前在全国已经有多种创新做法。比如在北京，一些村子由村委会牵头，以成立合作社的方式，将闲置农宅统一承租给合作社管理，再引入社会资本参与投资开发，将闲置农宅重新装修改造，最终形成了“农民出房、合作社入股、公司经营、政府服务”的模式。其中，农民想要出租的闲置农宅，必须满足是建在宅基地上的条件，而绝不能是在农用地上改造后作为民宿，但无论租期长短，这些房子的所有权依然保留在农民手中。同时，由于租期最长可达20年，投资方与市民承租者的利益，也能有一个合理保证。
保障农民和城里人投资共享宅基地权益
据了解，周立提出的“四洗三慢两养换一融” 城市新需求，主要是指乡村社会自然环境带给城市人的休闲生活。具体而言，是在青山绿水间洗胃、洗肺、洗眼、洗心，在菜园田埂间享受慢食、慢村、慢生活，在乡村农地上养老、养生，并在此基础上，促进城乡进一步融合。
周立根据汽车保有量（1.7亿辆）和新崛起的中等收入群体（3亿-3.7亿人），估算每年乡村消费和服务产值在1.5万亿-1.9万亿元，“相当于中国2017年第一产业增加值（6.55万亿元）的23%-29%，这是重塑新型城乡关系的意义所在”。
周立表示，“期望下一步，能够通过改革，真正确保农村和城市双向需求的有效对接，保障农民和城里人的投资共享宅基地，不要让农民或城里人吃亏，这样才能长远地做下去。”
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