李湛：房地产“调控再回归”预期增强

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李湛（中山证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事；徐璐：中山证券研究助理）

    近期，部分热点城市交易投资火爆、监管部门持续发出关注信号，房地产行业整体状况究竟如何？后续政策走向引发各界广泛关注。我们的梳理发现：1.房地产投资持续走高，但土地投资仍处低位；2. 4月楼市小阳春，销售持续升温；3. 银行贷款改善，助力开发到位资金增长。4.市场回温明显，调控再回归预期增强。以下是我们的具体分析。
    一、房地产投资持续走高，但土地投资仍处低位
    房企新开工积极，拉动房地产投资增速持续走高。2019年1-4月房地产开发投资增速创近4年新高，房地产开发投资完成额同比增速高达11.9%，如图1所示。投资增速再创新高，主要得益于房企新开工积极，房屋新开工面积增速已连续三个月持续走高，1-4月房屋新开工面积5.86亿平方米，同比增长13.1%，增速较1-3月提高了1.2个百分点。一方面，一二线城市的楼市于今年年初迅速回暖，房企希望加快施工抢跑业绩；另一方面，三四线城市因棚改缩量，未来市场需求尚不明朗，预期走弱的情况下，房企提早开盘预售抢占不断减少的购房需求。因此，不少房企加大开工力度，前期囤积的土地纷纷被开发，投放市场。房屋施工面积方面，由于时间差的问题，1-4月同比增长8.8%，表现较为平稳，但随着新开工面积的高速增长，未来房屋施工面积将会大幅提升。竣工方面，受2017年末和2018年初新开工增速下滑以及近期房企主动放慢存货周转的影响，竣工面积增速持续下滑，但降幅有收窄趋势，1-4月房屋竣工面积1.98亿平方米，同比下滑10.3%，降幅较1-3月收窄0.5个百分点。
    从先前指标看，房地产投资数据并不乐观，全国土地购置面积和土地成交价款持续走弱，土地溢价率边际改善。1-4月土地购置面积3582万平方米，同比下滑33.8%；1-4月土地成交价款1590亿元，同比下滑33.5%。土地溢价率方面，随着资金面的改善，一二线城市的土地溢价率有所修复。
    棚改缩量，为今年土地投资走势定下了大方向。虽然4月部分二线城市出现“土地热”，房企“抢地”，“地王”再现，但三四线城市的土地投资情况仍未改善，而且一二线城市的新增地块有限，近期自然资源部也发出通知，要求根据城市去化周期控制城市土地供应。这些因素使今年土地投资缺乏走强动力。随着我国房地产逐步进入存量时代，未来很难再现全国范围内强劲的土地投资，不过局部地区投资仍有增长的空间。
    二、4月楼市小阳春，销售持续升温
    受贷款利率下降和市场预期回暖的影响，4月楼市持续升温，一二线城市商品房销售火热，部分城市出现房价过热现象，引起监管层的关注。4月全国商品房销售面积同比增长1.3%；销售额同比增长13.9%，增速大幅提高，较3月提高5.6个百分点。销售额增速远高于销售面积增速，说明4月房价涨幅较大。
    从地产的周期趋势看，一二线城市经历了2017-2018年的低谷期后正在边际改善，处于触底回升阶段；三四线城市因棚改货币化收缩，从2017年-2018年的高位逐渐进入增速回落区间。根据30大中城市商品房销售面积数据看，一线城市销售强劲，二线城市延续底部回暖趋势，三线城市边际走弱。4月一线城市商品房销售面积同比大增50.54%，虽然增速较3月下滑了11个百分点，但仍属于高增速; 二线城市商品房销售面积同比8.41%，延续了3月的触底回暖之势；三线城市商品房销售面积同比增长23.23%，增速较3月下降了0.25个百分点。目前一二线城市与三线城市分化走势，如我们前期所预测。一二线城市经济发展动力较强，此外2017年起各地陆续出台人才引进政策，聚集高素质人才，这为一二线城市带来长期稳定的住房刚需。从供需上看，大部分一二线城市是供小于需的状态。
    三、银行贷款改善，助力开发到位资金增长
    年初宽松货币政策影响逐渐显现，“宽货币”逐渐向“宽信用”传导，房地产领域也受到影响，房企国内贷款明显好于去年同期，但2019年-2021年是房企还债的高峰期，房地产行业资金链问题仍需密切关注。2019年1-4月房地产开发资金来源5.25万亿元，同比增长8.9%，主要受益于年初宽松货币政策，银行资金有所放松。居民购房贷款也在持续修复。全国首套平均房贷利率已经连续4月回调，信贷环境改善，从资金层面体现了居民购房热度回暖。房地产开发到位资金中，1-4月有8031亿来自个人按揭贷款，同比增长12.4%。房企到位资金大幅改善，总体融资与销售回款情况良好，但近期部分城市出现地价、房价过热现象，迫使房地产融资监管政策出现变动，5月17日银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（以下简称“通知”），其中多处涉及房地产行业，从银行、信托、资产管理公司、财务公司等多方面严格规范房地产行业融资，并首次提及“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”，未来监管将严查资金违规流入房地产领域。在偿债高峰期背景下，房企资金链压力是长期需要关注的问题，融资环境和销售回款情况影响着房地产开发投资力度。
    四、市场回温明显，调控再回归预期增强
    交易量的回暖带动房价抬头，局部城市房价过热，这也引起监管层的注意。由于各地限价政策以及一手房房价的可比性问题，我们首选统计局公布的二手房价指标作为房价走势的参考。4月4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%。31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%。此外，同花顺数据显示，北京市二手房价4月同比增长13.93%，深圳12.06%，杭州15.91%，苏州15.81%。房价过热引起监管层注意，住房和城乡建设部一个月内两次发布房价预警，继4月19日对6个城市进行预警提示后，5月18日又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等4个城市进行了预警提示。苏州调控加码，对部分区域“限售”，可以看出“ 房住不炒、因城施策”已经是房地产行业的长期调控基调，稳地价、稳房价、稳预期已成为房地产调控的要求，预计未来各城房价将维持窄幅箱体震荡。
    从2016年9.30新政实施以来的调控逻辑看，房住不炒、因城施策仍是基调，政策着眼于既防止房价大起大落，也要防止地方政府土地金融链条崩断，稳住房价慢慢熬的逻辑已经越发清晰。近期土地市场、商品房销售市场快速回温，挤压调控放松空间，调控再回归预期增强。