秦虹：解读“十四五”规划，展望房地产发展新格局

国粮

秦虹（住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任）

《“十四五”规划建议》的核心要义体现在三个“新”上——新发展阶段、新发展理念、新发展格局。新阶段是未来的高质量发展阶段，新发展理念指五大发展理念，创新、协调、绿色、开放、共享。新发展格局则是以国内大循环为主体，国内国外“双循环”相互促进发展的新格局。

在这样一个大的背景下，《“十四五”规划建议》在“形成强大国内市场，构建新发展格局”里提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，房地产是一个城市存在和运行的载体，这是它最本质的特征，载体的发展一定依托于载体之上的那个东西，那就是二三产业所需的厂房、办公楼、商场等和从事二三产业的人及家庭需要，如住房、文体卫教等设施。所以中央在新格局里面提出，房地产要同实体经济均衡发展，房地产未来要和城市所承载的产业和人口共兴衰。

另外，在“推进以人为核心的新型城镇化”中也重点讲了房地产，有四个关键点：一是实施城市更新行动；二是坚持“房住不炒”的定位；三是有效增加保障性住房供给；四是发挥中心城市和城市群带动作用，其中特别强调了推进以县城为重要载体的城镇化建设。这四个关键句子表明了中央对未来“十四五”房地产发展政策上的期望。

综合来看，三大政策要点将贯彻“十四五”始终。

一是要坚持“房住不炒”的定位，稳定房地产市场的发展，整个房地产行业、全产业链都要贯彻“房住不炒”。

二是树立底线思维，防风险。房地产的风险是国家整体风险安全中最重要的一环，今年8月份要求的“三限、四档、两观察”的房地产企业融资和拿地的调控政策，都是在为防风险做准备。“十四五”期间，防范房地产市场风险的一系列政策制度将继续坚持和完善，行业需要有所准备。

三是面向新市民大力发展租赁。“十四五”时期城镇化依然是支持中国经济内需和经济发展的重要引擎。未来中央或将以较大政策力度支持租赁方面的高质量发展，来解决城镇化新市民进城落户居住问题。

“十四五”时期房地产市场的机会将聚焦以下五点：

1.聚集城市内涵发展的城市更新。城市更新是解决城市发展过程中所出现的经济、社会、文化等等一系列问题的非常重要的举措和手段。未来中国的城市更新面临着巨大的空间，主要表现在三个方面：一是城市中大量的低效经济空间有待开发和升级；二是老旧小区和基础设施改造的需求大幅度的提升；三是产业更新迭代对城市空间提出了新要求。

2.人口和产业流入的都市圈发展。中国的城镇化整体超过了60%，城市化进入了中高级发展阶段，出现了以城市群和都市圈为主体空间形态的新格局。未来房地产发展的机会的重要方向将聚焦于产业和人口流入快的都市圈，这也回归了房地产作为城市载体的本质。

3.高人口基数下的县级市。随着城镇化的推进，高人口基数的县级市城镇化的潜力依然较大。随着一些人口基数大的县域经济基础设施投资、公共服务投资力度的增加，一定吸引更多农民愿意到当地县城进城落户。除了都市圈之外，人口规模大的县级市随着城镇化率的提高将是人口红利大的地方，所以这些城镇化潜力大的地区值得关注。

4.以整合资源为特征的新型地产。这个范围比较大，它涉及到房地产业转型的发展。如新一代的产业园不只是办公楼、工厂、仓库，而是复合业态产业的发展，有居住、有办公、有生活、有休闲、有教育等等丰富业态，将带来巨大的人流和产业的集聚，并留住人。

5.满足美好生活的完整和健康社区。未来社会所需要的居住产品，不仅仅是住房单一的业态，同时也要具备大量满足居住生活的服务，对绿色健康要求增大，这就要求开发企业未来在投资过程中把服务和配套生活所需要的业态组合起来，为行业提供更多满足美好生活需要的绿色健康居住产品。

总而言之，预计至2035年中国经济总量和人均GDP比2020年要翻一番，中国经济增长依然为房地产这个载体提供了非常好的外部环境，这是房地产发展很好的机遇。但是，“十四五”时期中国的经济增长也同样遇到了挑战，老龄化的出现以及劳动力人口占比的下降会对房地产市场产生很大的影响，同时供求格局，无论是地域、结构、产品的品类都和过去发生了很大的差异，对房地产企业来说都是较大的挑战。只有积极应对转型、看准趋势来、提升自身的产品力、具有抗周期能力的企业未来才会更好的发展。