庞溟：中国房地产调控政策出现新趋势

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庞溟（中国首席经济学家论坛成员、仲量联行大中华区研究部主管兼首席经济学家）
房地产作为中国国民经济的支柱性行业之一，在过去十年经历了怎样的变化？
仲量联行大中华区研究部主管兼首席经济学家庞溟近日在接受中新社国是直通车专访时称，在“房住不炒”的大前提下，近年来房地产调控政策出现了一些新趋势。
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庞溟谈烂尾楼盘断贷：需加大预售资金管理和监控
近期出现的烂尾楼盘断贷，从根本上说是疫情叠加开发商现金流问题导致的恶性循环蔓延，需要加大预售资金管理和监控。应继续稳妥实施房地产金融审慎管理制度、继续稳步推进房地产开发企业降杠杆、继续防范化解房企资金链风险和有序化解房企信用风险。
在“三线四档”基本原则不变的前提下可以适度优化监管要求和阶段性调整房地产企业融资要求，支持银行依法合规、稳妥有序地推动和支持房地产企业融资，合理发放房地产开发贷款和并购贷款，重点支持优质房地产企业兼并收购业务和优质项目。
畅通“销售-拿地-新开工”链条。在确保房地产企业资金不被挪用的前提下进一步规范和优化对商品房预售资金的监督与管理，优先支付工程款、严格按照工程节点拨付资金、确保按期竣工交付，更好地满足房地产企业的正常融资需求。
以下为访谈实录：
国是直通车：2012年至2021年这十年间，房地产在中国经济发展中的作用有什么变化？这种变化根本原因是什么？
庞溟：房地产业作为国民经济的支柱性行业之一，规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中、在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中占有相当高的份额。
在过去十年间，房地产业对中国GDP增长的贡献率、房地产开发投资占固定资产投资的比重稳步抬升；房地产贡献的相关税收和土地出让收入依然是地方政府的重要财源，但地方政府对土地财政，房地产的直接税收及土地出让收入的依赖度有所下降；
住房作为居民主要财富载体和大类资产配置的核心，其市场价值与GDP的比例依然较高；房地产业仍是中国经济信用创造的主要载体之一、信用周期最重要的稳定器之一，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。
从根本上说，过去十年间房地产行业的繁荣和发展，与人民群众生活品质提升后改善居住环境改善的需求、与全国城镇化发展水平提升后进城人口的居住刚需、与旧城改造和城市升级的建设需求高度相关。
但是，中国经济增长的底层逻辑已经发生了变化。考虑到城镇化率与住房自有率已达高位、人口老龄化趋势初现等因素，支持中国住宅地产开发增长的核心需求已经较为充分地释放和满足，房地产开发企业“高周转、高杠杆、高收益”的数量扩张型发展模式亟待改变。
在新时代、新格局、新形势下，中国房地产行业和房地产企业从高速度增长转为注重高质量发展、高质量成长的关键节点，与中国转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期是同步的，与中国经济强调创新驱动高质量发展、践行新发展理念、融入新发展格局的转型是一致的，与在新旧增长动能平稳衔接的基础上推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革的任务是同向的。
国是直通车：2016年的中央经济工作会议上，高层首次提出“房住不炒”。这些年过去，调控政策有哪些共性特点？最近是否出现了新的趋势？
庞溟：近年来的房地产调控政策和监管细则，都坚持“房住不炒”的定位和坚持不以房地产作为短期刺激经济增长的手段，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。而“良性循环和健康发展”“新发展模式”“稳地价、稳房价、稳预期”“优化对保障性租赁住房的金融支持”等新的高频关键词和新趋势，值得引起注意。
对房地产政策的表述，从2021年底中央经济会议起出现了若干明显变化，将政策视角由房地产市场进一步扩展到房地产业，将工作重点从商品房开发的“售”进一步拓宽到保障房建设的“租”，更重要的是，将政策目的排序从促进房地产业“健康发展和良性循环”变为“良性循环和健康发展”。
促进房地产业良性循环和健康发展，这一政策表态既是基于对目前房地产行业形势的判断和考量，更是为未来房地产行业的发展指明了目标和方向。
房地产调控正在出现边际放松和改善，但对房地产行业的定位、调控和管理方向不会出现显著转向，调控方式的因城施策、因时施策、纠偏微调不会改变，将继续保障合理的房企融资和居民住房消费需求。
只有因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，才能落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，确保实现高质量发展。
国是直通车：在您看来，过去房地产市场的“病症”在哪？要健康良性发展的关键是什么？
庞溟：“良性”，包含有正向、协调、和谐、持续、稳定、积极等多方面的涵义，这是对房地产业作为国民经济支柱的地位和住房消费作为居民消费重要组成部分的地位的明确承认，也是对满足主要包括刚性需求和改善性需求的购房者的合理需求的正面肯定与积极支持。
“循环”，指的是支持房地产企业继续开展依法合规的规划、开发、建设、销售、购地、融资等正常经营行为，确保对房地产企业合理稳定的开发贷款、并购贷款、按揭贷款等融资需求和流动性需求的满足，鼓励房地产企业房地产企业继续提升其资金管理能力、风险控制能力、合规管理能力以及产品、服务、创新能力，引导基本面稳健扎实、现金流优异、财务安全性高、抗风险能力强的优质房地产企业提升销售和回款质量并继续探索新的、高质量的、可持续的业务增长点，并妥善处理在过去的高杠杆高增长模式下难以自救的、无法主动完成业务调整和经营转型的房地产企业被市场自然出清和淘汰。
房地产行业孕育新发展方式、新发展模式，实现房地产业的良性循环和健康发展，就必须处理好房地产行业和宏观经济增长、社会进步之间的协调发展。
尤其着重处理好多个关系，例如：房地产行业和区域协调发展战略、新型城镇化建设之间的平衡发展；房地产行业与民生保障、基本公共服务之间的统筹发展；房地产行业的租购并举工作和预期引导工作的稳步发展；房地产行业和金融行业、资本市场之间的共同发展；房地产行业和各级政府以及土地财政之间的共赢发展等。
对房地产开发企业来说，新发展模式的要求，意味着在改变传统住宅地产业务“高负债、高杠杆、高周转”的旧有运作模式的基础上，通过精耕产品与服务、规模效应、科技应用、细化外包等方式做好风险防控、突破成本瓶颈、提升人均产值、完成脱需转实。还要努力横向拓展产业地产、商业地产、养老地产等其他业态，纵向联系物业管理与服务、品牌输出、代建等轻资产领域，还可以稳步参与城市更新、小区改造、新型城市基础设施建设、社区建设、市政服务、产城融合产业发展等业务。
对各地政府来说，新发展模式的要求，意味着实事求是、因地制宜、因城施策、一城一策，按照自身实际情况，有步骤、有秩序、有弹性地调节当地的房地产政策，跟进中央政策推出相关配套措施并确保落地生效。
在处理房地产市场信心下滑和预期不稳问题上，关键是要处理好品牌房企资金紧张和偿债压力问题，项目停工和楼盘交付难问题，融资收紧和预售资金等监管政策变化导致销售严重下滑问题，优质房企兼并收购困难房企的并购贷款稳妥发放问题，限购、限贷、限售、限价等调控政策逐步有序放开问题，按揭利率和首付门槛稳步调低问题，限价红线和房企利润空间良性互动问题。
国是直通车：金融政策对房地产市场的影响很大，但也要警惕不能让金融政策“助涨”地产的金融属性。金融政策应如何更好支持房地产市场？
庞溟：总的来说，应当在坚持“房住不炒”的思路与基调、逐步降低房地产金融化和泡沫化的前提下，探索新发展模式，继续优化房地产金融政策特别是差别化住房信贷政策，应当以稳为主、循序渐进、有计划分步骤地实施房地产金融政策调整，尽量减少对市场的冲击和影响，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，实现稳增长、防风险、促发展三重目标。
在需求侧，应继续调整限购、限贷、限售、限价等措施，考虑通过放松限购、取消限售、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、提供购房补贴、缩短按揭贷款放款周期等方式适度松绑政策，更好地提振居民住房消费的信心，更好地支持和满足居民刚性和改善性住房需求。
在满足首套住房消费需求的基础上，可考虑适时降低二套房首付比例、适当下调二套房贷利率加点等措施以满足改善性住房需求，探索提高住房贷款借款人最高年龄、加大支持和创新住房租赁贷款、放松二孩和三孩家庭限购等措施以满足老年人、新市民、多孩家庭等群体的住房消费需求。
在供给侧，应继续稳妥实施房地产金融审慎管理制度、继续稳步推进房地产开发企业降杠杆、继续防范化解房企资金链风险和有序化解房企信用风险。
与此同时，在“三线四档”基本原则不变的前提下可以适度优化监管要求和阶段性调整房地产企业融资要求，支持银行依法合规、稳妥有序地推动和支持房地产企业融资，合理发放房地产开发贷款和并购贷款，重点支持优质房地产企业兼并收购业务和优质项目，畅通“销售-拿地-新开工”链条，在确保房地产企业资金不被挪用的前提下进一步规范和优化对商品房预售资金的监督与管理，优先支付工程款、严格按照工程节点拨付资金、确保按期竣工交付，更好地满足房地产企业的正常融资需求。
最重要的，是慎重出台收缩性政策，本着市场化、法治化、专业化等原则，使金融端、信贷端、资金端与土地端、开发端、销售端、税费端等各领域政策组合协同发力，进一步实现体系化、制度化、长效化、常态化、立体化调控，积极有效化解房地产企业风险，稳定和引导房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益，积极支持房地产行业的良性循环，积极支持城镇居民合理的住房需求，确保房地产市场稳字当先、稳中向好、稳中求进，以稳地价、稳房价、稳预期为基础，做到稳楼市、稳信心、稳消费、稳增长、稳社会。
国是直通车：去年部分房企债务暴雷加上今年面对经济下行压力，外界对中国地产的预期走低，如何看待中国房地产开发和住宅地产的走势？
庞溟：在疫情防控形势好转、差别化的房地产调控政策尤其是住房信贷政策继续实行、个别房企债务违约风险得到有效处置、个人收入预期企稳、刚性需求和改善性住房需求群体购房成本持续下降等因素共同作用下，下半年房地产市场将实现软着陆，市场情绪与预期有望恢复，房地产投资有望触底企稳，居民住房消费的信心、意愿和需求有望提振，销售与成交有望筑底回升，销售端去化和风险处置加快有望缓解房地产企业流动性风险和融资压力，部分住宅去库存周期较长、“稳房价”压力较大的城市在“一城一策”的思路下有望加大政策调整的力度和步伐。
值得注意的是，近期高层会议和有关部门均强调要坚持“租购并举”，大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，加快探索和发展房地产新的发展模式。这既有利于从需求端解决住房难、住房贵、住有所居、共同富裕的问题，也有利于从供给端有效抑制房价、促进房地产市场平稳健康发展。
预计在土地、财税、金融等方面给予保障性租赁住房的更多支持可期，全国各地保障性租赁住房项目供给建设进度有望加速，成为对冲商品房建设放缓、托底兜底房地产行业、消化刚性需求和释放消费潜力、稳定宏观经济增长、拉动社会发展的有效手段，未来信贷投放还将对此有所倾斜和继续支持，推动房地产市场向新发展模式转型。
根据房地产业发展演进的一般规律和我国经济社会的具体特征，城镇化的发展和各类要素、资源、禀赋向城市集聚的速度不断加快，城乡居民收入持续增长有望继续带来大量的刚性和改善性居住需求，核心家庭小型化趋势有望带动新型住房需求和健康消费，各类房屋可观的存量规模有望通过专业运营管理提供盘活房产资源、供给多元化服务的空间，产业重构和城市功能调整有望激发城市内在活力、完善城市功能，更好地构建从城市化到城市群的发展新格局，为产业结构优化升级和经济转型提供支撑。
在“十四五”期间，房地产市场有望由总量扩张转为存量上的提质改造和增量上的结构调整相结合，房地产行业有望转向投资、开发、建设和运营管理、城市更新并重，房地产企业有望向重自持物业、重运营管理、重增值服务的新型发展模式转变，住宅需求有望向绿色化、数字化、智慧化、适老化、综合服务化等方向进一步延伸并满足在宜居性、包容性、多样性、安全性等方面完善功能、提升品质的要求。
房地产要以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体和“租售并举”为原则，推动从租到购转换的良性循环，进一步满足居民全生命周期住房需求，努力实现更高水平的全体人民住有所居，并结合数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设，带动上下游产业的创新发展、结构升级和绿色经济建设，更好地脱虚入实、提高服务实体经济和高质量发展的能力。