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张俊伟（国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员） 当前，我国正处在经济结构优化、高质量发展的关键时期。居民消费升级、老龄化快速发展推动着休闲养老需求快速发展；农村土地改革深入推进，集体经营性建设用地可以直接入市调动了村集体发展休闲养老产业的积极性。可以预计，以长租市场为依托，城郊休闲养老产业在新冠肺炎疫情后将迎来一波发展热潮。
长租市场的有效运转需要一定的前提条件。无论是租赁价格的确定、还是合同的有效执行，都离不开稳定的参照系；而这个参照系就是小产权房市场。小产权房和大产权房不同，是在国家有关部门明令禁止之前由村集体开发并出售给城市居民（或外来人口）的房屋，其产权有效期只有50年；并且小产权房销售合同明确规定，在合约到期后按当时国家有关政策处理房屋后续事宜。从当前改革方向看，小产权房到期后的结局就是所有权转归村集体所有，购房人在合约到期后如果想要继续居住，就需要和村集体续签租赁合同。从这个意义上讲，小产权房的流转价格就是一次付清购房合约剩余期限内租赁合约的总价款。有了这个参照系，村集体在和城市居民签订长达20年、30年甚至40年的租房合同时也就有了相应的依据；反过来看，随着租房合同的延长，长期租户的权益与小产权房户主的权益也越来越接近并最终趋于一致。因此，小产权房市场与村集体对外租赁住房的交易是紧密连接在一起的。小产权房市场运行是否稳定，直接关系到农村集体经营性建设用地能否盘活，关系到城乡经济大循环能否激活，关系到乡村振兴能否顺利实现。
但近年来我国兴起了一股“拆违”热潮。我国城郊地区、农村地区存在大量的违章建筑。但细究其原因，有的是法律法规不健全存在漏洞，有的是法律法规落后于客观发展的需要，有的是有法不依执法不严，而其背后的根本驱动力则是城乡居民为改善生产生活条件而采取的“逐利”行为。面对上述违法违规现象，简单地一概予以否定、“一刀切”地推倒，也带来了巨大的物质财富毁灭，产生了大量的建筑垃圾和环境污染。不仅如此，在狠抓政策执行、强化党政“问责”的背景下推行上述政策，很容易出现政策要求“层层加码”、执法“扩大化”的偏差。从操作层面看，由于经济下行压力加大，基层政府财力紧张，为了完成上级交办的各种任务，为了快速改善城乡面貌以提升个人施政业绩，基层干部具有较强的“扩大化”动机；而违规违法现象普遍存在的客观事实又为“扩大化”执法提供了现实依据。就像环境整治导致很多地方出现“无猪县”“无猪市”那样，“拆违”也出现“扩大化”现象。
“拆违”不同于拆迁。在拆迁过程中，拆迁户虽然放弃了原有的住房，搬离了原来的居住地，但他们通常获得了补偿。但拆违通常意味着直接推倒，很少对被拆户提供经济补偿。各类违章违规建筑有其主客观原因，是改革开放过程中逐渐形成的历史遗留问题。解决上述问题，不能简单粗暴地“退回”到过去，而应该通过完善相关体制机制予以解决。针对小产权房和变相小产权房，政府还有很多替代手段可以采用。具体如：问责惩罚违规的政府官员、对开发商罚没非法所得并加收罚款，对购买者予以罚款，在补交土地出让金的基础上予以“转正”，以及把小产权房作为改革试验田，“先行先试”征收房地产税，等等。
当前，受新冠肺炎疫情冲击的影响，中国经济面临巨大的压力和挑战。充分激发内在增长潜力，是快速摆脱困境的根本出路。现在，纠正各种扩大化操作，放缓“拆违”节奏，切实保护各类小产权房业主的合法权益，从而为尽快摆脱疫情冲击、实现经济社会生活常态化创造良好外部环境。
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发表于 2020-6-2 13:50:46
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