樊纲、陈启宗、陈淮、陆挺关于当前房地产市场的讨论

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我们是否会“失去多少年”？

主持嘉宾：

樊纲 中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长

讨论嘉宾：

陈启宗 恒隆集团及恒隆地产荣誉董事长

陈淮 中国社科院研究生院城乡建设经济系教授

陆挺 野村证券首席中国经济学家

樊纲：现在进入一年一度的这个环节，我们要辩论一下。刚才我和陈启宗先生都已经发过言了，我们先把发言的机会留给陈淮先生和陆挺。请陈淮先讲讲，我们会失去多少年。

陈淮：没想到会让我先说，但是我说的可能有点挑战。

这个题目叫“我们是否会失去多少年”？我想说，这个世界上谁失去过多少年？樊教授刚才也说日本失去了多少年，日本失去了吗？真正失去了多少年的国家，70年代的菲律宾，后来的南非，再后来的委内瑞拉，那真的是失去了多少年。

如果我们还可以算，还有1979年以后的伊朗，这些国家在他们的发展中曾经是走到过辉煌的阶段，至今完全是个失败的国家，一蹶不振。

日本失去了什么？到现在为止，日本的经济是高质量的经济，有谁说日本是低质量、粗放发展的？它的产业结构、技术研发能力是不是世界一流的？日本老百姓的生活是不是世界一流的？日本的保障制度、基础设施到今天为止是不是世界一流的？我们如果能够这么失去的话，我看我们从粗放到集约到高质量发展，那也很不错了。

对日本这个事我多说这么一两句，所以我要挑战一下主持人樊教授，他刚才说我们和日本好类比的是从明治维新到二战之前。其实是七八十年代，70年代初，布雷顿森林体系解体，日元从1美元对360日元升值到204日元、100多日元。

那是一个外向型经济，一二十年本币几倍的升值，是不是封喉一剑？70年代的石油危机，欧佩克成立，油价从2美元涨到10美元，1979年伊朗革命，石油价格涨到30美元一桶，对于90%几的能源原材料依靠进口的日本来说，是不是致命一击？

就在这个过程中，日本涌现出了我们今天所熟知的一大批知名的企业和品牌。你数数所熟知的日本品牌，包括汽车、家电，包括日本的新干线也是这时候建成的，日本老百姓的住房从0到1，从1到2的过程中，就是在这个阶段完成的，这才是我们今天面对的这么一个可比较的现实。

希望我们的媒体不要人云亦云，不断地传播一些并不真实的信息，要去看看哪些国家失去了20年、30年甚至40年，哪些并没有真正失去。你看看日本今天的老百姓的生活、就业情况。

博鳌房地产论坛开了20几年，陈总每年来，樊教授每年来，我们每年来讨论的第一个议题是，下一步给我们出点什么政策，这是盼政策。第二是怨政策，这个政策不行，赶紧改。第三是我们怎么对付政策，怎么样规避它。你整天想着盼你妈怎么帮你，怎么别管你，你怎么逃避他管，你还没断奶。

谁打你都不怕，之所以我们今天要讨论一个转折，其中也包括全世界以及中国的生产力的进步。我们的新质生产力是生产方的发展，而我们的着力点不仅在供给方、生产方，而且还要在消费方。

樊纲：辩论已经开始，挑战已经摆在桌上。下面请陆挺发言。

陆挺：刚才陈淮老师讲的关于日本的问题，我都特别同意。

事后来看，日本政府有没有可能在1991年房地产泡沫破裂以后做得更好，有哪些地方是可以给我们借鉴，让我们在房地产行业过去几年急剧萎缩的环境下少失去几年？回头来看，日本政府可以在哪些方面做得更好一点？

第一是它应该下决心出清房地产，出清它的银行业。日本房地产的顶峰是在1990、1991年的时候，它的底部是到了本世纪前10年，如果我们不考虑全球金融危机对日本房地产的影响，大概是在2005、2006年的时候，日本的银行业、金融业什么时候的坏账是最高的？大概是2003、2004年的时候，银行坏账率是8%左右。这是我看日本的一些资料了解到的数据。

日本政府可能跟中国政府有一方面是相似的，比较有父爱主义，出了问题

的时候，尽量让中间的问题不要急剧的爆发，我觉得这是一个优点，所以中国的房地产过去几年下行那么快，但没有爆发2008年美国那样的雷曼危机，这是我们体制的优点。

日本在90年代有没有爆发过很严重的金融危机呢？其实也没有，没有什么大的银行，特别是头部大的证券公司的破产，所以日本并没有发生这样的金融危机，但是实际上后面也导致了出清的过程相对确实是比较长。我觉得这是日本的一个教训。

另外一个教训是在那10年，恰好日本在全球化浪潮过程中快速的全球扩张，但是日本在一些高科技行业，确实不如它在70年代、80年代这样能够抓住时代的脉搏，挤进高端的互联网、芯片行业，有一些产业流到中国大陆和台湾，这个过程中他们有些教训也是可以吸取的。

回头来看中国和日本在90年代的比较，刚才樊纲老师讲得特别好，我们还是一个中等收入国家，日本在1990、1991年的时候，是世界上人均GDP最高的几个国家之一，我们的人均GDP现在才12000美金，发展潜力很大。我们的城市化率远不如日本的80%左右，我们只有66%，而且当中很多人是没有户籍的。这是我们的优势，我们的基础还比较薄弱，我们只要处理得当，发展空间还是很大的。

但是跟90年代的日本相比，我们有哪些方面是弱势的？有可能会使得我们要在治理中国的经济、处理中国的经济和房地产问题的时候，需要更加注意的呢？

第一是我们的房地产如果有泡沫的话，这次的萎缩不仅仅是在大城市，实际上更多是在中小城市。这跟日本是很不一样的，我们的问题更多是在住宅方面，不是在商业地产，当然商业地产现在也开始有些问题。

日本当时最重要的问题是几大都市的商业地产问题，也因为刚才我讲的这些原因，我们还有大量的保交楼问题。据我所知，日本在90年代并没有严重的保交楼问题。我们在过去二三十年中间，房地产行业和财政体系紧密地绑在一起，房地产行业的萎缩也带来了对整个财政体系的一次冲击。

我们在处理这些问题的时候，也需要付出更多的努力，需要有更大的决心，需要靠创造力来应对这些问题。

第二个和日本不一样的问题，大家说日本当年跟我们现在相似，日本当年也有贸易战。但是我理解日本的贸易战是比较纯粹的贸易战，90年代的日本面对的地缘政治问题不严重，反而那是全球化高歌猛进的时代，所以日本在美国、欧洲等等很多地方设厂没有很大的问题。

今天我们中国的企业要出海，最后是去了东南亚、墨西哥建厂，去美国建厂的难度是很大的，我们的企业出海没有日本企业出海那么容易。我们的经济在目前这个时代，希望通过中国企业的出海，通过我们的外贸来弥补国内需求的不足，实际上我们面临的环境也远远要比日本复杂。

从这些角度来说，我倒不是说能够判断我们会失去多少年，而是说我们现在所面临的环境，如果我一定要综合的总结下的话，我认为比日本90年代也许是更加困难的。

樊纲：两位从各个角度进行了分析，下面请陈启宗先生谈谈失去多少年的问题，包括中日的比较有什么看法。

陈启宗：我认为两位讲者讲的都是对的，但是每个人讲的都只是事情的一面，如果两个加起来就比较完美了。

当然我个人还要加一点看法。每个国家走过的路是不可能完全一样，因为国家的环境不一样，中国有14亿人口，而且是从非常穷困的地步很快发展起来，老实说是有点像日本明治维新到一战之前的情况。从不同的角度当然会得出不同的结论，但是中国还是要走自己的道路，因为之前也没见过同样的情况。

总体来说，中国走过这40年的发展，包括房地产行业的发展，我认为是非常了不起的，不过难处也是很多的，是需要我们自己去解决，可以学习别人的一些原则，但是具体的做法没办法学。

最后讲一点，我同意AI高科技真的是影响很大，特别是对发达国家和发展中国家的影响都很大。现在美国是用这些东西作为手段来打你，无所不用其极，它是全方位的打你，所以我没你那么有把握的说，要是我们做好自己的事，把AI等等方面也发展好了就没有问题。

我认为还是有问题的，因为世界上没有见过一个全方位的世界大战，虽然没到枪炮的地步，但是除了枪炮之外，其它的已经无所不用其极了，科技、经济、贸易、货币方面的措施都有。所以我希望老百姓千万不要以为现在是平安无事，还在讲什么时候到了谷底，什么时候失去多少年，我认为这些都是可讨论的问题。

最严峻的问题还是国际的局势、百年未见的大变局，再加上内部的情况，两者加起来，那就变得非常复杂。

樊纲：我稍微点评一下，之后再请大家来提问。

刚才陈淮批判了半天，说媒体人云亦云。这还不是媒体人云亦云，是日本的经济学家、日本的企业家说他们失去了多少年。他们失去多少年的概念跟我们今天说的要失去多少年的概念是一样的，是说我少挣了多少年的钱，我几十年都没挣钱，他们的GDP总是零增长、负增长，利率都是负的，这么多年过来确实也不容易，因此他们的企业家认为自己少挣了多少钱。

我们现在的企业家问的失去了多少年，也是想问什么时候开始挣钱，现在都在失血。

我刚才讲的是我们跟日本比，我们走出困境可能有些积极的因素，因为我们的发展水平还比较低。在这里我再补充几点日本克服危机，他的能力比我们更强一点，面临的情况更好一点，有几个因素：

跟日本相比，日本60年代以后的发展是战后重新崛起，战前已经有了很大的发展，战后即使是重新崛起的过程，它的教育水平、体制、法治结构、科技水平、企业的制度，比我们现在很多地方都完善。所以在同样的市场环境下，要恢复比较容易，而且他们走出去的能力很强，很多企业走出去了，它的GDP虽然一直没增长，但是GNP有增长，企业走出去的过程中也在挣钱。我们现在很多企业家走出去，也是为了持续在国外增长。

然后就是非常重要的国际环境，刚才陈先生也讲了，美国虽然遏制日本，但是它们还是盟友，很多东西还是阵营中的一部分。美国对我们的遏制是全方位的，这个形势确实是非常严峻。

从昨晚到今天，陈启宗先生一直强调大周期，强调历史上最强大的国家对一个人均收入水平还差7倍的落后的发展中国家进行全方位的打压，所有的方面都会产生影响，对经济发展复苏等等都会有影响。

而且恰恰是在过去几年，我们一方面承受了疫情的冲击，另一方面房地产泡沫破灭的冲击，再加上美国全方位的打压，大家对这些问题确实要有充分的认识，我们比日本当时难多了。

汇率、石油这些问题，在日本内部消化并不是很难的事情，我们现在要消化这些问题，确实是大家要高度重视，甚至要充分估计它的难处，不仅是国家的难处，而且是我们企业的难处。

总之，我觉得这个问题我们还是要有所讨论。

现在看看参会的嘉宾们有什么问题问台上三位嘉宾。

邵宇：我问陈启宗先生一个问题，您的地位不一样，已经功成身退了，是以智者的身份，从上帝的视角来看中美竞争、看中国的经济发展。我们在座的有这么多年轻人，主要都是职业经理人，我们怎么选择呢？能不能支两个硬招？现在大家觉得卷又卷不动，躺又躺不平，情况这么复杂，我们该怎么办呢？

陈启宗：老实说我不能讲得再直白了，记不记得我劝大家离开房地产是一个选择。还有更厉害的话能说的吗？已经说到尽头了吧。

刚才主办方讲的那些东西我很有兴趣，但是我感觉那是用旧的模式来看新的问题。新的房地产跟从前的房地产恐怕是一个相当不一样的环境，这些东西我们要掌握得住，要头脑清醒。

我提另外一点，是刚才陈淮提到的，就是日本人出海的问题。现在中国房地产商还没讲这些，从前那些赚了钱的人到海外去买物业，到伦敦、纽约去买物业，他们认为这是保值的好方法，但我真的替他们担心。这些东西我已经做了40年，在英国、美国买物业我都做过。他们这样做是没办法的办法，因为他们不想把所有的鸡蛋放在一个篮子里，我说这些人将来不一定有好下场，不要以为他们现在做的是对的。

本国不行，海外也不一定好，那我们怎么办呢？这就是今天全世界企业家所面对的共同问题。其他行业出去的更多，我真替他们担心。

我也帮助他们，凡是来找我的，我都尽可能帮助他们。有一个制造业的企业家在墨西哥投了20到30亿美元，还想再投二三十亿美元，我就把他介绍给我的墨西哥朋友，包括一些部长、大使。我跟他私下交流的时候，我告诉他，我不是想说你现在做的是错的，但是我可以告诉你，比如说美国早晚有一天不允许在墨西哥等等临近美国的国家去设厂，把产品卖到美国去。你不了解美国的文化，你去海外投资是很危险的。所以你在放二三十亿美元过去之前，我劝你考虑一下我的话。

他说，我还有什么地方可以去呢？我说全世界已经一分为二，这是美国人要做的，你没有别的变化。整个世界格局在改变，我们要是不清楚认识这些问题，我们出去是很危险的。

包括房地产商，我也给大家一个忠告，不要那么有把握，以为出去了就是对的。中国人有句话，邻居的饭是比较香的。老外有句话，邻居的草地是比较绿的。也就是说，你知道自己的难处，你不知道别人的难处，我比较知道他们的难处，我很小心。你以为你可以，恐怕历史会证明，你也不一定可以。

樊纲：我们企业界也好，学者也好，不要拿着经济学的原理去套，这些东西是套不上的。我们就在这么一个时代，面临着这些地缘政治因素，要高度重视。

陈启宗：我加一句，短线来看，政治绝对是胜过经济的，长远来看经济是主导的。所以樊纲的观点我完全同意。

樊纲：陈先生昨天晚上就讲了这些问题，刚才他又讲，我觉得非常对。

第二，你别老说你退休了就不来了，退休了更有时间来了。我们是学者，不知道一线有什么问题，你是在一线这么多年，你是知道的。所以大家给个掌声，欢迎陈启宗先生继续来参会。

我再给大家抛一个问题，先不说失去多少年，我们可以再做一些简短的估计，把现在这些问题能够基本处理完，你们认为还需要多长时间？

陆挺：这个问题挑战太大了。我们对现在究竟面临什么样的问题，以及问题的严重性，还有我们究竟有什么样的机遇，有什么样的有利条件，这些方面大家都是有不同见解和看法的。

而且发展的过程中，我们可能解决了很多问题，缓解了很多问题，可能也产生了一些新的问题。比如说过去十几二十年，一方面我们解决了很多问题，中国经济快速发展，我记得我还在美国读研究生的时候，当时中国的GDP世界排名第七、第八，后来很快到第三、第四，到2009年超过日本变成第二，这就是我们的发展。

但是当我们发展到第二，尤其是大家在算中国经济什么时候超越美国的时候，很多新的问题都来了，后来我们研究的很多新的问题是当时没想到的，尤其是2019年中美贸易战开打，以及后来的很多地缘政治的问题。

所以实事求是来说，樊纲老师这个问题，我没有能力很清晰地回答，我只是想说现在需要我们去解决的当务之急的问题有很多，我们也应该有这样的准备，去迎接很多新的问题。

樊纲：我是假定大家心里都有这个问题，都想问，我来代他们问一下。

陈淮：我们永远找不到风平浪静那一天，没有云开日出、从此以后就是很好的日子，永远要在风雨中前行，过了这一关还有下一个坎。

刚才说日本自己说失去了30年，我从念书起就知道日本列岛沉没，最早看的一本小说是讲苏军在日本登陆。日本也是危机感很强的国家，日本政府也有很多教训，1998年亚洲金融危机，2008年世界金融危机，你听说日本金融业倒台了吗？这是日本政府做得好。

但是日本政府也做错了很多事，我专门在日本考察日本产业政策考察了两年，很多像樊纲教授这样德高望重的头面人物我一一拜访过，他有一个特点，当日本政府做错了什么的时候，企业和产业能纠正它。你听说因为日本政府开错了药，哪个产业就死了？

今天时间太仓促了，回答樊纲教授这个问题，也是回答24年来不停的问题。

第一，房地产行业面临前所未有的艰难，而且别指望两三天的时间，或者谁有祖传秘方能够妙手回春，今天吃了药，明天就能起死回生了。以我判断，不管你是年轻人还是中年人，或者是老年人，至少要三年，弄不好还要更长时间，恐怕是我们休养生息、恢复元气，以及纠正失误所需要的时间。我坚定地认为，谁要是急功近利，那都是庸医。

第二，中国还要建非常多的房子，还要长期建房子，我们的城镇化刚刚拉开帷幕，走过了粗放的初级阶段。我们要想把一个十几亿人，大多数人住乡下的民族变成大多数人住城里的民族，变成像日本的产业那样有技术竞争力，一流的团队，上世界杯，直接进半决赛，前面的预算不需要参加，要有这样的本事才行。

最终还是两句话：第一，我们要砥砺前行，对困难的长期性和艰难性要有充分的估计。第二，我们一定还有大发展，不是小发展。

樊纲：我还是代替大家把大家想听到的话听到了。我刚才发言的时候说，借别人研究的话说，前面有三五年把问题暴露出来，后面大概还有三五年把问题走过去。陈淮教授明确地说还有三五年，至少还有3年。

下面还有三个举手的，这三个问题一起问，然后再统一回答。之后结束本轮环节。

现场提问1：通过今天各位的分享，我感受到很茫然，中国的人口都已经负增长了，再加上刚刚陈总分享的，中国有7.5亿平方米的库存。我们既然有这么多库存了，这样的周期还有多久？现在人口负增长，库存这么多，开发商何去何从？

现场提问2：我提问陈先生一个问题，现在大家都很困惑，因为我们都没有经历过房地产的回落，香港是经历过的，您也经历过的，您可以告诉大家，香港是怎么过来的，您又是怎么过来的？

现场提问3：刚才大家比较了中国和日本，其实除了当时的房地产之外，日本和美国在很多产业方面都有竞争，包括半导体相关的产业。我们今天还提到一个议题是“新质生产力”，中国现在也在往这个方向追赶，日本跟美国就芯片、半导体也打了很多年。中国现在也面临一些问题，一方面想追赶美国，另一方面身后还有很多经济体在追赶你。在这种情况下，我们在劳动力成本等等方面的优势可能慢慢也在下滑。我们会不会面临一个问题，就是后面的这些经济体对我们的追赶压力？

陈淮：我对第一个问题最简单的回答，现在的问题就在于，您说的那个库存，它的档次结构、空间结构以及功能结构上，和我们的社会需求严重的存在着不匹配。这说明不了什么问题，就像我刚才说的，我们很多人还需要改善，而且买房子也从来不是买一回就拉倒了。

第三个问题说芯片的竞争，我们目前的注意力不是怎么打败美国，注意力要放在14亿人过好日子。中国老百姓对美好生活的向往上，我们就能够在科技进步上有朝一日超过它。

日本的失败其中之一就是在芯片上，90年代它想成为计算机大国，日本和美国的竞争，是汽车贸易竞争30年，没有芯片竞争30年这回事。

我们应该怎么办？这个市场的风险承受能力永远是分层的，你如果没有信心，就找到适合你的层级。

陈启宗：总结一点：中国、美国大家都有自身的发展，问题是两者之间的关系是如何而已。

我对这个前途并不是太担心，我认为美国早晚会退出竞争，早晚会回归孤立主义，那是他们的立国之本。

中国要走的路还很远，也很难，不过也没有人能够打垮中国，只有一个国家能打垮中国，就是中国自己。也只有一个国家可以打垮美国，就是美国自己。

我同意陈淮说的，把自己的事干好，让老百姓的生活更好过，那是最重要的，不过必须要知道外面的环境。

香港房地产跟中国内地的房地产完全是两个世界，他们的经验不可借鉴，原则是一样的，但是循环性差距是很大的。我们可以参考别人的经验，从而帮助自己，但他们是怎么走出来的跟内地怎么走出来，完全是两回事。

最后一个问题是追赶的问题，在我看来，中国没有想追赶任何人，中国人就是干好自己的事就行了。但是美国在看着你，它是会打你的。中国100年之后会不会打别人我不知道，未来10年、20年、50年，我相信大概不会。

但是你去看看美国西部牛仔电影，你就知道美国人的性格，他们的文化背景、历史，是跟我们不一样的。他们是侵略性很强的，保护自己的能力也是很强的，他们会打别人，中国只关心做好自己的事。

有些事我跟陈淮分享一下，可能让你感受上好过一点。我最近发现海外有好几家非常了不起的高科技公司，它们都是中国人创办的，不是中国人买的。

他们在海外，海外的人也不知道这些企业的背后是中国人，他们也不想讲。所以中国人走出去，还是有他的本领。中国每年毕业的新工程师是G7国家加起来的总和还要多，你可以说我们最顶尖的不如世界最好的，但是我们的量绝对是可以使中国在科技方面有大的发展。

至于后来者怎么追，我们有什么保证？没保证，哪里有保证，你有一天停止进步了，别人一定会追上你。世界就是如此，人类历史就是这样过来的，所以只能低下头来做自己该做的事，千万不要太过于出头。

世界很大，讲一个小故事，听说今天有一位是MIT来的，能进MIT的都是很了不起的。从前都是各地考第一的人才能进学校，进去之后发现每个人都是每个州考第一的，所以到第一期中期考试的时候有些人就忧郁了。所以最好不要那么高估自己，你就不至于有失望。

也不需要低估自己，中国人有句话叫“不卑不亢”，这句话是中国几百年来做得不够好的，我们现在在大发展时期，真的需要回头想一想这个问题，能够做到不卑不亢，对自己的评估、对别人的评估都有比较正确合一的看法，这样才是自己能够保持长期竞争力唯一的办法。

樊纲：非常感谢几位讨论嘉宾，也感谢大家的提问。■