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本帖最后由 gecccn 于 2023-5-19 09:33 编辑
庞溟（中国首席经济学家论坛成员、仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监，中国首席经济学家论坛成员） 日前，中国人民银行发布2023年第一季度中国货币政策执行报告，提出牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。 2022年以来，金融支持稳地产、去风险持续发力，在系列政策作用下，房地产领域风险逐步缓释，今年以来，房地产市场呈现持续回暖迹象。4月28日召开的中共中央政治局会议也指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。 目前房地产市场出现较多积极变化，但供给端的复苏节奏和力度仍滞后于销售端回暖。在需求端，政策应立足于加强预期引导，稳定住房消费，继续支持和满足居民的刚性和改善性合理住房需求；在供给端，政策应继续推动去风险工作和支持改善房企投融资，以便让房企实现“自我造血”的良性循环。 长期来看，应当积极探索基于不动产特别是商业不动产领域的公募REITs等工具，提升直接融资比重、资本市场服务实体经济质效和金融系统风险分散能力；应当更为关注住房的居住和民生属性，在重视稳定商品房市场的同时加快完善住房保障体系，应大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，做到低端有保障、中端有支持、高端有市场，提升金融支持住房租赁市场可持续发展的力度、质量与效果。 房地产市场的运行总体情况如何？ 从目前的数据看，在系列政策发力生效和前期积压需求密集释放共同推动下，一季度房地产市场支持因素、积极变化、边际改善均较多，呈现企稳复苏、渐次恢复和平稳修复态势，销售、投资、拿地、开工、竣工等房地产行业链条诸环节正在不断积聚动能、依序展开反弹、逐步形成良性循环，预期等方面的正向激励效应愈发明显。 一方面，商品房销售面积和销售额同比、环比均有较为显著的改善，百城新房价格、开发资金来源、住房信贷、投资竣工环节也看到明显改善。房地产销售市场中，一二线城市、二手房、改善性需求和央企国企销售业绩先行复苏，表现出分化特点和马太效应。另一方面，供给端复苏节奏、力度仍滞后于销售端回暖，新开工面积和施工面积增速回落、待售面积同比已多月持续上升、地产下游相关的消费链条也仍处于复苏初期，房地产企业更多重视盘活存量、谨慎对待追加增量，仍需政策持续支持呵护。 如何看待下一阶段房地产市场复苏情况？ 随着宏观经济向上向好态势进一步巩固，预计在接下来的几个季度中，房地产市场销售将出现较为明显的回暖势头，“销售-拿地-新开工”链条将更为畅通，房地产行业将重新成为经济增长的正向贡献项。各地供需两端政策有望持续改善优化，新房和二手房市场都有望延续快速复苏态势，核心一二线城市市场回暖态势有望得到延续，市场销售企稳回暖势头有望得到有效巩固，优质房地产企业经营性现金流和信用有望改善。 但也需要注意：一季度民间投资仅同比增长0.6%，大幅低于固定资产投资总额的5.1%，房地产开发民间投资下降13.8%；楼市“小阳春”更多仍是点状的、分化的、不均衡的复苏，供给主体的过度出清及补库存的困难更有可能制约短期销售修复，购房力和购买意愿仍需要政策支持和耐心呵护。另外，如果结构性分化现象持续，可能影响房地产行业后续复苏力度和持续性。 如何继续推动房地产市场企稳回升？ 在需求端，应加强预期引导，稳定住房消费，继续支持和满足居民的刚性和改善性合理住房需求，促进房地产市场企稳回升。预计核心城市调控政策有望出现边际放松和局部松绑，扫清制约合理住房消费需求的若干障碍。应当用好用尽房贷利率下限动态调节政策，在最低首付比例、贷款套数认定规则等方面也仍有进一步调整空间。针对刚需群体，应采取有序缩短按揭贷款审批与放款周期、提高公积金覆盖首付的比例、提供购房补贴、逐步降低购房门槛等差异化支持措施，更好地提振购房者信心。 有条件的城市可以继续优化差别化住房政策。在满足首套住房消费需求基础上，可考虑适时适当地降低二套房首付比例、调整二套房贷利率加点等，以满足部分改善性住房需求。还可探索提高住房贷款借款人最高年龄、加大支持和创新住房租赁贷款、放松二孩三孩家庭限购等措施，以满足老年人、新市民、创新型技能型人才以及多孩家庭等群体的住房消费需求。同时，应继续严防严惩经营用途贷款违规流入房地产领域，更好地抑制投机性需求与投资性需求。 如何继续推动去风险工作和支持改善房企投融资？ 从效果来看，目前政策加大金融对保交楼、保民生工作的支持力度并深化落地，满足了优质龙头房地产企业的合理融资需求，并引导其探索新的、可持续的业务增长点。另一方面，政策重点着眼于处理防范系统性风险和道德风险，依法依规帮助有需要的企业化解、处置风险，并妥善处理部分无法主动完成业务调整和经营转型的企业被市场自然出清。 未来一段时间内房地产企业的融资和投资状况能否改善，从内生的角度看，取决于销售端能否持续回暖，以便让房企实现“自我造血”的良性循环，同时要避免量价等方面出现过热并触发宏观政策调控和金融信贷条件的边际收敛。从外生的角度看，取决于微观主体的信心、预期、风险偏好和资产负债表的修复节奏。 下阶段，应继续落实改善优质房企资产负债表计划，继续带动房地产行业的现金流状况、投资活动、并购重组回到正常发展轨道，继续引导金融机构提供正常的金融支持，继续平稳、有序地加快房地产企业风险市场化出清。 在供给端，具体来看：应当贯彻落实“金融16条”、房企融资“三支箭”、改善优质房企资产负债表四项行动、“保交楼”专项借款等稳地产政策，保障房地产企业特别是优质龙头企业的合理融资需求。应当继续在稳民生高度认识和推进保交楼工作，有效解决部分地区纾困资金审批流程长、覆盖面有限等问题。应着力于通过调整债务期限结构及融资结构等促使房地产企业降杠杆、缩规模、控风险。应推动金融服务助力设立REITs等产品，以便房地产企业盘活优质存量资产、增加融资渠道。应积极稳妥协助问题房企化解债务风险，推动行业有序出清。 长期来看，应当积极探索基于不动产特别是商业不动产领域的公募REITs等工具，提升直接融资比重、资本市场服务实体经济质效和金融系统风险分散能力。针对房地产行业特色，监管政策应在规范完善的基础上注重差异性，降低制度成本和融资交易成本，促进相关金融产品有序健康发展。促进涉房企业投融资进一步正常化，稳定房地产行业对宏观经济大盘的支撑。 长期来看应该如何支持房地产市场平稳健康发展？ 未来房地产平稳健康发展方向应包括以下几个方面：一是坚持“房住不炒”，保障刚性需求、实现住有所居；二是努力促进稳地价、稳房价、稳预期；三是提高人民生活品质，促进住房消费升级；四是高能级城市、中心城市、重要节点城市、战略接续成长城市是未来发展重点；五是要坚持绿色低碳与高质量发展。 在新发展模式下，房地产市场有望由总量扩张转为存量提质改造和增量结构调整相结合；房地产行业有望结合数字化、智能化的新型城市基础设施建设，带动上下游产业的创新发展和结构升级，更好地提高服务实体经济和高质量发展的能力。 推动房地产业向新发展模式平稳过渡，应将增信心、稳预期、防风险结合起来。在坚持“房住不炒”前提下，继续稳妥实施房地产长效机制，既立足当下，缓解行业当期压力，又放眼长远，以有效措施稳定预期，培育行业未来健康发展的根基。 在守住不发生系统风险的底线下，各地区应深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，根据实际情况，持续优化因城施策，加大供需两端政策支持力度，健全房地产市场各项长效体制机制建设，消除多年来高杠杆、高负债、高周转的发展模式的弊端，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡、成功转型、持续健康发展。 满足新发展模式的要求，房地产开发企业要通过精耕产品与服务等做好风险防控，突破成本瓶颈；同时，横向拓展养老地产等业务，纵向联系物业服务等轻资产领域，还可以稳步参与城市更新、社区建设等。各地政府应因地制宜、因城施策，按照自身实际情况，有步骤、有秩序、有弹性地调节当地房地产政策，跟进中央政策推出相关配套措施并确保落地生效。 如何加快完善住房租赁金融政策体系？ 未来相关政策应更为关注住房的居住和民生属性，在重视稳定商品房市场的同时，也必须加快完善住房保障体系，应大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，这既有利于从需求端解决住有所居的问题，也有利于从供给端有效抑制房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展。要从源头处理好人、地、房的关系，加快探索和发展房地产新的发展模式，做到低端有保障、中端有支持、高端有市场，为更好地满足刚性住房需求与改善性需求提供助力与补充。 金融支持住房租赁市场可持续发展，从短期看有助于提升资金利用效率；从中长期看，有利于构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系。金融应与土地、财税等方面政策紧密配合，给予保障性租赁住房更多政策支持，服务构建租购并举住房制度与壮大多层次住房保障体系，推动房地产业良性循环，维护房地产市场平稳健康发展。 | 
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发表于 2023-5-19 09:32:29
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