杨德龙：住建部称房地产已经开始筑底

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杨德龙系前海开源基金首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事
今天上午10点，国新办发布会引起了市场广泛关注，住建部及多个部门共同召开发布会，旨在推动房地产市场平稳健康发展，实现市场的止跌回稳，落实中央政治局会议的具体部署。会议中有许多亮点，例如住建部部长倪虹在发布会上表示，将通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造项目，主要针对条件成熟、群众改造意愿迫切的城中村改造项目，以进一步推进相关工作。对于当前实施的多个项目，将加大支持力度，推动城中村改造的进展，这是当前工作的重要方面。
另一个重要信号是，白名单中房地产信贷规模将增加到4万亿，在年底前将增加白名单项目信贷规模，为房地产行业带来更多资金。对于所有合格项目，都将争取纳入白名单，今年以来，城市房地产融资协调机制将合规房地产项目纳入白名单，下一步计划将商品住房项目贷款全部纳入白名单，确保合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”，这也是一个重要的表态。
房地产作为国民经济的支柱产业，推动其止跌回稳意义重大，关系到上游六十多个行业的发展，有利于推动经济复苏。考虑到我国居民家庭资产70%配置在房产上，如果房价企稳，房地产市场成交量能够再次活跃，无疑能增加家庭财富，从而拉动投资、提振消费。
过去几年，房地产行业出现了明显调整，房地产开发投资连续多年出现年度10%的下滑，对国家固定资产投资的拖累作用非常明显。房地产企业资金链普遍紧张，新房销售遇到困难，导致房地产开发出现明显下降。对于过去依赖土地财政的地方政府来说，这变得非常困难，有些城市今年土地拍卖数量非常少，甚至出现了零拍卖现象，增大了地方财政压力。
今年，央行出台了“三支箭”政策支持房地产市场发展，二三线城市已全部取消限购、限贷等行政限制。一线城市中，广州率先全面取消了限购，无论是广州市民还是非广州市民都可以到广州买房置业，释放出一部分需求。深圳、上海、北京也大幅放松了房地产限购政策，预计后面会逐步全面取消限购，吸引高净值人群到一线城市置业，消化库存。央行多次表示，将用真金白银支持有能力的地方政府收储房地产库存，由政府出面消化掉，减少房地产行业供给，改善供求关系，推动房价企稳。
在“金九银十”阶段，包括深圳、广州在内的许多城市的房地产成交量实现了最大幅度的环比回升，这是一个积极的现象，也是未来需要重点发力的重点。如何提升投资者对房地产市场的信心、支持房地产企业渡过难关、加大金融对房地产行业的支持力度，是当前迫切需要解决的问题。去年年末，我发布的2024年十大预言中，有一条就提到今年将取消对房地产销售的限制，金融将加大对房地产行业的支持力度，有效化解房地产市场的系统性风险，现在看来这一预言正逐步得到验证。
9月24日，国务院新闻发布会上，央行、金融监管总局、证监会等部门负责人发布了多项重磅政策利好，包括货币政策方面的降息降准、下调存量房贷利率，下调首套房首付比例，抹除第一套房和第二套房的界限等，这些都是推动楼市和股市回暖的有力措施，并已取得良好效果。在二级市场上，房地产板块也是本轮上涨中的领涨板块之一，许多房地产股涨幅显著，尽管房地产市场基本面的改善仍需更长时间、更大力度的政策支持。
当前，我国人口出现负增长，对房地产市场的预期已发生根本性扭转，炒房现象已基本消失。下一步，房地产政策需要彻底转向，从“防过热”逐步转向“防过冷”，稳定房地产市场对经济稳定至关重要。房地产市场的回升有利于提升居民的财富效应，提振消费，对股票市场也是一个利好消息。股票市场主要依靠投资者信心提振，信心一旦建立，市场自然上涨。经过这一波上涨，市场已摆脱多年的底部区域，重回到3000点整数关口之上。
国庆节后首个交易日，上证指数最高冲至3600点左右，与底部相比，不到半个月的时间内上涨了近千点，这是一个非常好的市场局面。尽管之后由于获利回吐压力和投资者情绪波动出现了一定回落，回吐了约一半的涨幅，但市场信心仍比一个月前强得多，市场趋势得到了彻底扭转，大盘也有望从反弹逐步走向反转。
我也积极呼吁社会各方能够珍惜当前难得的良好开端，不断助力推出更多有利于经济回升的政策。推动资本市场进一步走出牛市行情，产生赚钱效应，吸引场外资金入场。当前我国资本市场面临的机会是居民储蓄大转移的机会。以往居民储蓄大转移的方向主要是向楼市。未来，在楼市的机会减少之后，很多投资者将选择流入到股市，通过直接开户入市或者是买基金流入到股市，更好地发挥资本市场对实体经济的支持作用。一个繁荣的资本市场是建设金融强国的必由之路，也是推动我国产业升级，推动新生产力发展的重要推动力。
由于本轮行情启动迅猛，成交量出现放量。10月8日的单日成交量甚至达到了3.5万亿，远远超过2015年时创造的2.3万亿日成交量的历史记录。这一方面说明投资者入市意愿比较强烈，另一方面也产生了一些隐忧。很多新股民大量开户入市，据统计仅国庆节七天新增股票账户数就超过了100万户。这些新股民没有投资经验，对市场的风险缺乏了解。所以很多投资者出现了投资过于激进，追涨杀跌，做短线的特征，甚至有些投资者借钱炒股，风险较大。建议新开户的投资者保持理性客观的态度来看待股票市场投资，股票市场投资是一生的事业，而不是赚快钱的地方。想一夜暴富的往往会一夜贫穷。切记不要借钱炒股，不要加杠杆。巴菲特说过，一旦加了杠杆，时间就不是你的朋友，而是你的敌人。
从过去几年的教训以及2015年下半年去杠杆时造成的大幅下跌，很多杠杆较高的投资者出现了被强平的风险，教训非常惨重。建议广大新股民一定要树立价值投资理念，多花时间去学习价值投资的知识，学习市场分析和行业公司研究的方法。巴菲特说没有研究做基础的投资，就像闭着眼睛开车。大家一定要多花时间学习，多花时间研究，从而让股票投资的胜算更大。将股票投资作为实现个人财产性收入的一个方式，而不是追涨杀跌，做短线的场所。这样才能真正实现个人财富的增长。另外，建议大家特别是新股民由于投资经验不足，还是要将大部分个人的投资资产通过买基金入市，而不是自己亲自下场。通过基金专业的投资管理，加上分散化投资的监管要求，风险较个人炒股有所降低，特别是经过了三年的下跌，很多基金的重仓股也是在历史低位，未来净值回升的空间依然值得期待。当然，最后对这轮行情我们要保持信心和耐心。在成交量持续维持在1万亿以上的情况之下，这轮牛市大概率不会一波就结束，经过这段时间的震荡调整，后续还是有机会出现第二波、第三波上涨行情。（来源：首席经济学家论坛）