何帆：中国的高房价时代已经结束

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何帆（中国首席经济学家论坛理事，熵一资本首席经济学家）

  中国的房价贵不贵？当然贵了。
  何以见得呢？先做个国际对比吧。尽管中国的人均收入刚刚跨过1万美元，但一线城市的房价已经比肩人均收入4万美元以上的发达国家大城市的房价。2019年全球核心城市中心城区的房价对比中，北京、上海、深圳这三个中国内地一线城市位居前十，房价与纽约、旧金山、巴黎等全球知名城市处在一个水平。
  再细看，中国的房价不仅贵，而且贵得不讲武德。大城市的房价远比小城市的房价贵，这我们认了。但是，大城市不仅核心区域的房价贵，而且连偏远郊区的房价也贵，这就很奇怪了。房地产的黄金法则不是位置、位置、位置吗？可是，北京的房价，并不是二环以内的比三环以内的贵，三环以内的比四环以内的贵。四环以外，甚至五环以外，都可能会有高得离谱的楼盘。
  深圳呢？随手查下房价，假如要买50平方米的一居室，在深圳的核心区域，比如南山区，大概要700万元。要是到偏僻一些的郊区，比如在龙岗区买呢？要花300万左右。正常的房价分布可不是这样的。比如，在日本东京或者美国纽约，同样一套房子，如果在市区买需要花700万，到了郊区就只需要100万了。
  中国的房价这么高，究竟合理不合理呢？这里面既有合理的成分，也有不合理的成分。
  先说合理的成分。其实最核心的就一条，就是经济增长快。过去二十年，中国的名义GDP增长了20倍，人均GDP增长了10倍，中国的城镇化率从36%增长到63%。高速经济增长让人均可支配收入快速增加，自然而然就会带动房价上涨。
  那不合理的成分是什么呢？
  最不合理的地方是住房土地的供给跟不上。越是人口流入的城市和地区，住房土地的供应反而越紧俏。这其中有很多原因，比如地方政府想要通过限制土地供应，维持比较高的地价，从而获得更多的土地收入。于是，高地价成了高房价的最主要推动因素。
  然后是房地产企业的融资成本太贵。过去这些年，中国在调控房地产市场时最常用的一招是限制贷款，特别是限制房地产企业的贷款。房地产企业想要要融资，正规渠道借不到钱，就会走偏门，比如，去找信托公司、私募基金借钱，这种情况下融资成本可能是10%甚至更高。有的房地产企业还会去海外资本市场借美元，融资成本同样也比较高。这么高的融资成本，当然会体现到房价里，推升房价上涨。
  还有一个重要原因，就是中国老百姓除了买房，真的没有其他好的投资渠道。北京大学发布过一份中国家庭追踪调查数据（CFPS）。这份报告发现，2010-2018年，只有收入排名前10%的家庭买股票才是赚钱的，剩下的家庭分组投资股票，基本都是赔钱的。再有，中国还没有大面积推行房产税，所以持有房地产没有任何成本。所以，老百姓早就看明白了，既然A股永远躺平，那还是买房更踏实。
  房价这么高，大家都不开心。有人说，高房价赶走了企业，让企业无利可图。你看，华为都从深圳搬到东莞去了。也有人说，高房价让老百姓不敢花钱，因为得攒钱买房。魏尚进老师就有一篇非常出名的学术论文，说中国男人攒钱是为了满足丈母娘对房子的要求。
  这些说法对不对呢？也对也不对。
  高房价确实会让企业发愁，但企业也有应对的办法。一种应对的办法是把房价的成本转移到产品价格中，让消费者为高房价买单。另一种应对的办法是提高效率，降低其他方面的成本，把高房价带来的成本上升对冲掉。当然，最常见的应对办法是从房价高的地方搬走。比如，互联网企业都在考虑在武汉、成都这些内陆城市建研发中心，京东把北京的物流枢纽迁到了河北。最差的情况是，企业老板受不了高房价，直接关门不干了。但是，以我这么多年的调研的经历来看，我经常会听到企业家抱怨房价高，还从来没听说过哪个企业家因为房价太高决定不干了。
  大部分中国家庭持有的财富是家里买的房子，那么，高房价会有财富效应，房价涨了，居民的资产多了，会更愿意消费。可是，如果房价太高，为了买房必须勒紧裤腰带，高房价就会抑制消费。还有，房价上涨，本来是个价格信号，意味着买房者看好这个城市、这个社区，这个城市或社区应该因此变得更有活力，能提供更优质的公共服务。可是，很多时候，你会看到，房价涨了，公共服务一点也没改善。你还是买了个寂寞。
  中国的高房价时代已经结束了。从今以后，除了少数一线城市的核心区，我们或许再也看不到房价大涨了。
  为什么会这样？再给你推荐一个研究，这个研究来自清华大学的吴璟和徐曼迪两位老师。这两位老师把中国的新增住房需求分成了三个来源：人口增长、城市化和城市更新。人多了要买房，人搬到城市了要买房，城里的老旧小区要改造拆迁，原来的居民就要买新的房子。
  吴璟和徐曼迪测算了2001-2010年和2011-2015年这两个时期，三类驱动因素对中国每年新增住房需求的贡献。他们发现，在2001-2010年间，中国平均每年新增住房需求大概是812万套，这主要来自城市化和城市更新带来的新增住房需求，两项加起来占90%。到了2011-2015年，中国平均每年新增住房需求大概974万套，但这其中城市更新带来的新增住房需求就有758万套，占比接近80%。
  他们结合预期的人口增速和城市化进程，测算了2021-2025以及2026-2030年的新增住房需求。结果表明，2021-2025年的新增住房需求只有656万套，少了30%。到2026-2030年只有455万套，少了50%。
  这个研究说明，中国快速城市化阶段已经过去，大规模造城运动已经停止，人口规模已经见顶，支撑房地产市场的最重要力量都开始转弱。所以，房地产市场已经碰到了天花板，而且这个天花板会不断下降。
  你又焦虑了：那我到底该不该买房？
  很遗憾，最值得买的房，恰恰是你买不起的房。也就是说，一线城市，最核心地段，房价大概率不会下跌。一线城市的偏僻郊区呢？其实性价比不高。二三线城市呢？除了突然崛起的少数内陆省会城市，也就是所谓的新一线城市，大部分中小城市的房价已经没有多大的上升空间了。
  你可能会说，那我买房，总能跑赢通货膨胀了吧。别着急，咱们先来简单地算个账。中国持有房地产的租金收益率大概是1.5%左右，大城市会更低一些。银行理财一年的预期收益目前是3%-3.5%，两者差了大概有2%左右。换句话说，如果房子不能每年涨2%，那这笔投资就是亏的。而且，你还要注意，这么算的前提是，买了房子可以租出去，以及不会征收房产税。
  既然焦虑也没有用，我建议你还是老老实实选择卧倒。啥也不投资，虽然看起来赚不了大钱，但至少还能保住老本。忘记收益率吧。还是要回到投资的基本理念：不赔钱比赚大钱更重要。