巴曙松：疫情冲击下中国房地产何去何从

国粮

巴曙松（北京大学汇丰金融研究院执行院长，香港交易所董事长总经理，首席中国经济学家，中国银行业协会首席经济学家）
  新冠肺炎疫情将会对房地产行业造成什么样的冲击？房价会如何波动？未来房地产行业的变化趋势有哪些？房地产可能会出台的政策有什么？为此，中国财富采访了巴曙松教授。
  中国财富：新冠肺炎对整个经济造成了不小的影响，对于房地产行业来说，其受疫情冲击有多大？
  巴曙松：目前，房地产行业处于调整阶段，叠加新冠肺炎疫情影响，房地产行业的去化压力明显加大。从2015年到现在，房屋的新开工面积呈现稳步上升趋势，但商品房的销售面积从2017年至今稳中趋跌，两者叠加加大了房地产行业的去化压力。
  截至2019年12月份，全国商品住宅开工的库存为29.4亿平方米左右，平均去化周期为23.5个月，与2017年年中水平接近。在疫情影响下，房地产销售受阻，去化压力将进一步增大。
  同时，房地产企业运作模型显示，房企呈现出高杠杆驱动、快速销售回款等特点。从房地产行业资产负债率来看，2008年以来逐步上升，目前为80%，处于历史高位。
  房地产企业加杠杆的过程，一方面依赖于销售回款，另一方面依赖于从金融市场重新获得再融资的能力。受到疫情的冲击，很多城市的房地产企业销售回款受到明显影响，债务陆续到期，使得现金流压力增大。
  从房地产资金运作模式来看，其主要特征为高杠杆率、高负债率以及高周转，导致房企抗冲击能力相对较弱。如果销售不能迅速回款，将对房企造成致命冲击。
  房企现金流压力在2019年已十分明显，当年有528家房企发布破产公告。2020年1-2月，全国申请破产的房地产企业累计已超过100家。按照当前趋势看，2020年房地产企业破产的数目将达600-700家。随着疫情的发展，高杠杆率会陷入危机。疫情加速房地产行业洗牌，2020年房地产行业的竞争会更激烈。
  中国财富：疫情对房地产市场的成交、供应的影响如何？
  巴曙松：疫情对房地产市场成交量的影响非常明显。一手房方面，因疫情的急速蔓延，60余个省市下发通知，明确要求暂停售楼处销售活动，售楼处被迫关闭，现场销售活动“停摆”，超过95%的城市新增房源“零供应”，一手房成交量断崖式下降。由于三四线城市交易的支撑，2月第三周开始出现小量回升，但与疫情之前的成交量相比仍然显现出巨大的落差。
  二手房方面，二月市场成交量连续三周几乎“零成交”，第四周以北京、上海、成都、大连等城市为主开始出现回升，但较2019年节后同期下降94.5%，依旧处于成交低迷状态。
  中国财富：未来房地产行业会出现什么样的变化？房价将如何走？
  巴曙松：在新特点、新趋势叠加疫情影响的情况下，未来中国房地产市场的发展趋势将在十大方面出现新的基本变化。
  一是进入政策平稳和房价平稳的“双稳周期”。二是增量需求仍在，换房改善需求成主导。三是流动人口租房需求非常庞大。四是老旧小区和物业服务，特别是老旧小区的改造，再加上物业服务的需求，在疫情之后会有一个比较强的爆发。五是房地产将由增量市场逐步进入存量市场。六是随着二手房交易的活跃，中国房地产市场在供求方面也出现了一些结构性变化。七是开发商的规模逐步做大，行业集中度在提高，但商业模式的转变比较缓慢。八是房地产市场将从卖方市场慢慢地转向买方市场。九是这次疫情冲击下，企业主动或被动地从线下交易转移到线上交易，连带会产生一个巨大的、高密度的信息需求，这就对开发商、销售机构的能力造成了考验。十是围绕消费者运行的格局正在到来。
  中国财富：面对疫情冲击叠加房地产行业情况，有哪些政策建议？
  巴曙松：目前，疫情已经进入关键阶段，一方面，政府需要防止疫情扩散，全国多个城市针对房地产市场下发了“暂停经营”的通知，明令禁止售楼处、中介门店继续营业；另一方面，政府可以通过一系列政策措施稳定房地产市场，同时帮助房企尤其是中小房企渡过难关。
  一是针对企业因销售受阻和开复工延迟带来的现金流压力，整合目前已经推出的散点式的纾困政策，如延长纳税期限、信贷支持、税费减免、租金减免等，形成一组纾困政策包。具体到不同的企业类型需要区别对待，尤其是加强对中小企业的扶持力度，防范不良破产风险，保持市场稳定。
  二是可以鼓励线上业态发展，加强对线上化技术支持企业、线上化项目的政策补贴和扶持力度。对于疫情下产生的新合作方式、新经营方式要予以一定支持。
  三是适时推出行业标准和规范，推动市场秩序健康发展。疫情下房地产市场呈现复杂化趋势，一方面新的交易方式会大量出现，另一方面扰乱市场秩序的乱象也会出现。这种情况下，需要相关部门与行业协会适应线上化，适时推出并完善新的行业标准和市场规范，推动市场秩序的健康发展。