宅基地抵押的德清探索：从一元到多元

吴昭军 王玉（中国农业大学土地科学与技术学院）

《民法典》明文禁止宅基地使用权抵押，这一硬性规定确保了宅基地承载的基本保障功能，但也制约了其财产价值的实现。为提高宅基地利用效率，盘活闲置宅基地，增加农民财产性收入，国家相继出台《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》等政策文件，授权试点地区开展农民住房财产权的抵押探索。农民住房财产权抵押贷款是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押，由银行业金融机构向符合条件的农民住房所有人发放的，在约定期限内还本付息的贷款。因此，前期的试点实践主要是以住房财产权即“宅基地使用权+房屋所有权”的组合作为担保工具。

2021年，浙江省德清县出台《德清县鼓励银行业金融机构开展宅基地使用权（农房财产权）抵押贷款的指导意见》，在原有“宅基地使用权+房屋所有权”抵押的基础上，增加了“宅基地使用权+房屋使用权”和“单一宅基地使用权”抵押两种方式，拓宽了宅基地抵押的路径，使宅基地抵押方式由一元走向多元。为什么要进行宅基地抵押方式的多元化探索，不同方式之间存在的差异是什么，需要及时结合实践做法进行理论分析。

一、多样化的抵押方式

在借贷和抵押法律关系中，借款人即抵押人，三种不同的抵押方式面向的主要对象存在差异，制度目的有所不同，所以，在三种抵押方式下，抵押人的具体范围存在一些差别（见表1）。