农村宅基地制度改革：绍兴地区跨县域权票交易实践与探索

gecccn · 发表于 2023-4-26 09:40:42

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作为市域级深化宅基地改革试点绍兴市宅基地的实践探索
亮点一：农村宅基地市域跨县竞拍
农村宅基地资格权跨县有偿选位活动，绍兴市内农村户口村民通过有偿竞拍获取其他村宅基地资格权，颁发农村宅基地资格权市域跨县实现的宅基地批准书，同时无偿退出原属村集体的宅基地资格权。
实例：2022年6月2日，绍兴市敲响了“农村宅基地市域跨县竞拍”第一槌！农村宅基地资格权跨县有偿选位活动在柯桥区福全街道峡山村举行，这次竞拍属全国首例，没有参考样本。经过181轮举牌，总起拍价520万元的15宗宅基地全部成交，总成交价达576.8万元。
峡山村农村宅基地制度改革试点项目利用村级低效物业土地，采用统一规划、统一建设的方式，项目计划总用地面积13429.3平方米，设计建造占地80平方米和占地115平方米两种户型房屋，探索在满足本村农民建房需求的基础上，允许全市范围内有宅基地资格权农户跨县有偿选位的模式。
根据《柯桥区宅基地农户资格权跨村实现的实施办法》，绍兴市范围内的宅基地资格权尚未实现的资格权人可直接申请；已经在本村无偿取得宅基地的资格权人，可以先申请，待跨村取得宅基地使用权资格后，再无偿退出已取得的宅基地。
当日参加竞拍的周女士，其户籍在嵊州市八宿屋村，但是工作、生活都在柯桥区，最终她以45万元竞拍到了一块115平方米的宅基地。按照规则，周跨县取得宅基地使用权后，她位于嵊州户籍所在地的宅基地已无偿归还村集体。

亮点二：三权三票
依托原有地票、危旧房权益保全等政策基础，进一步扩展“权票”概念，有针对性地设计“保障权票”“保留权票”和“集体权票”三种权利凭证。
保障权票：重在实现对住房困难群众的兜底保障。对人均占用宅基地面积小于15平方米或人均建筑面积小于30平方米的住房困难户核发宅基地“保障权票”，建立建房资格库，固化资格权利，同步摸清底数。配合后续商品房购买优惠、保障房申购等配套政策的制定实施，保障农村住房困难户“建得起、买得起”。保留权票：重在放活农户宅基地使用权的流转路径。对退出宅基地使用权的农户，核发退出宅基地使用权面积的“保留权票”，允许在特定范围内流转调剂，建房标准内农户对于超出户内人口资格权范畴部分可通过购买“保留权票”补足。
在土地使用权证注销、房屋拆除后，由镇政府发给农户或村集体的一个书面凭证，并可以凭此权票参与后续土地开发利用项目的收益分配，可获得保底收益每平方米2000元，多出部分由村民跟村集体五五分成。集体权票：重在强化村集体所有权中对宅基地的处分权利。在村民自愿退出的前提下，村集体回收宅基地，村集体对统一回收的农户闲置宅基地和集体非住宅建设用地进行拆除复垦后，按复垦总面积的50%核发“集体权票”，其余归市政府统筹使用。村集体将“集体权票”优先保障本村农户建房后，可通过公开拍卖流转、政府回购等方式获利，农户凭借“保留权票”保底分成。
实例：2022年3月18日，诸暨市陈宅镇石壁湖村党总支书记蔡如良代表村股份经济合作社拿到诸暨第一张“保留权票”。“保留权票”是在土地使用权证注销、房屋拆除后，由镇政府发给农户或村集体的一个书面凭证，并可凭此权票参与后续土地开发利用项目的收益分配，可获得保底收益每平方米2000元，多出部分由村民跟村集体五五分成。
2022年3月24日，诸暨市宅改办向诸暨市浬浦镇五美村颁发了首张“集体权票”，签约仪式上，五美村股份经济合作社凭借“集体权票”分别取得了诸暨农商银行2000万元、绍兴银行2000万元的授信贷款额度。诸暨的“权票”机制很灵活，也很人性化，村民既可“以宅换钱”，也可“以宅换地”“以宅换房”。置房屋首先置换货币，之后符合条件的村民可以有偿审批宅基地，也可以选择更加经济实惠的共建房。
截至目前，宅基地权票制度已在浬浦镇五美村、陈宅镇石壁湖村、次坞镇溪埭村开展试点，预计可盘活低效宅基地及建设用地62.5亩，涉及农户314户，已完成退出签约228户，颁发集体权票2张、保留权票53张，权票类产品抵押授信7500万元，实际发放贷款188.5万元。
近期，宅基地“三权三票”制度已在诸暨的经济发达乡镇、城郊结合部街道、生态红线控制型乡镇进行第二轮试点探索，并在浬浦镇、陈宅镇探索全镇域推广。

亮点三：闲置农房激活2.0版
绍兴市以系统集成和数字化改革理念，进一步深化‘闲置农房激活’改革，步入‘闲置农房激活’2.0版，打造宅基地使用权流转的实践样本。
系统集成理念：推动从单纯闲置农房及闲置宅基地的激活到农村山水林田湖和文化旅游等闲置资源的全面激活，从单一激活向整村激活、多村联动激活、整片整区域激活推进。数字化改革理念：以数字化改革为支撑的宅基地全生命周期管理。绍兴对资源摸排、推介发布、流转交易、金融支持等方面的服务进行迭代升级，构建“闲置农房激活”全过程闭环服务体系。全市设立农宅经营服务站 302 家，结合宅基地基础信息调查，对闲置农房和其他闲置资源进行全面精准摸排，建立闲置资源动态数据库。
农村宅基地数字化管理系统：绍兴探索构建宅基地数据资源体系和应用支撑体系，搭建农村宅基地数字化管理服务系统，将集成农业农村、自然资源和规划、公安等部门数据，以‘一宅一码’为基础，打造宅基地一件事办理、一张图管理、一体化决策等应用场景。同时还可以实现宅基地相关业务“网上办”“掌上办”等功能，为宅基地管理和保障决策提供更加精细、有效、及时的信息支撑。实例：绍兴选择了12个乡镇（街道）开展全域激活试点，打造40个示范村，充分发挥示范引领作用，推动全市闲置农房及宅基地盘活利用，向一体激活农村山水林田湖及文化旅游资源转变。
“金秋家园·长塘头”闲置农房激活项目由王化籍乡贤宋如华计划总投资5000万元，流转激活长塘头村、宋家店村和王化村共约8200平方米的闲置集体房屋，打造“金秋年华”农旅养老养生综合体项目。
目前，项目一期已投入2000万元，首批40个房间、72张床位的20幢养老养生精品民宿已陆续建成，公益老年食堂等配套设施也建成运行，该项目每年为村民增加租金、就业、农产品等收入184万元，全部建成后还将为村集体增收50万元。
在全域激活闲置农房的过程中，绍兴还涌现出新昌县东茗乡“六看东茗”、上虞区岭南乡3村联盟、嵊州市“一园三基地”等多村联合的全域激活典型。
新昌县澄潭街道梅渚村便通过联动激活村内明清、民国时期建筑30多处、古街300多米，引入水幕电影、音乐喷泉、剧本杀、民谣酒吧、深夜食堂等文旅业态，实现整村激活，2021年吸引游客39.3万人次，经营性收入提升到72.88万元。

亮点四：强村公司
由村集体组建强村公司，鼓励村集体统一收储、推介、激活闲置资源。进一步发挥村集体（主体）的主导作用，理顺村集体、农户、投资者之间的关系，在维护投资者利益的同时，有效增加村集体和农户收入。切实履行起农户和投资者之间的“协调人”“服务者”角色，并收取一定的宅基地“有偿使用费”。鼓励和支持农户在通过流转宅基地使用权获取收益的同时，通过就业、劳务、订单等多种方式取得更多收入。实例：目前，绍兴已组建强村公司约150家，已累计引进“闲置农房激活”项目6277个，引入社会资本109.44亿元，激活闲置农房21556幢、497.86万平方米，同步激活山林4.03万亩、田地1.15万亩，分别为村集体、农民年增收3.72亿元、7.19亿元。

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