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杨德龙系前海开源基金首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事 市场供求关系发生重大变化后，很多城市开始给房地产限购松绑。去年以来，多地已经推出取消限购等措施。尤其最近成都、西安等城市全面取消限购，杭州也逐步放开房地产限购措施，引起了市场更广泛的关注。因为这些强一线城市、强二线城市或者叫新一线城市，他们取消限购比二三线城市取消限购的意义更大。 住建部已经表示，将房地产调控政策交给各地方自主制定，为地方政府因地制宜、采取适合当地实际房地产供求情况的政策打下基础。尤其是最近多个城市取消限购，市场的预期发生了一定的改变，投资者信心得到一定程度的提振，市场成交量明显回升。 现在还有6个城市没有放开，包括北上广深等一线城市。在二线城市、强二线城市陆续全面取消限购之后，没放开的地方放开的可能性大大增加。这增强了投资者向好的预期，因为房地产是国民经济的支柱产业，房地产市场的好转对于经济复苏意义重大。房地产上游有50多个行业，房地产市场出现回升或者向好预期之后，大家对于经济复苏的预期势必也会增强。这不仅会带来房地产板块以及房地产产业链相关股票的反弹，也会带来整个市场的回升。所以我们看到，最近资本市场出现上行态势，尤其是很多港股内房板块大幅上涨，带动了市场的人气，提振了投资者的信心。 制定政策应该根据实际情况进行调整，现在已经到了取消限购的时候。去年年底我发布了2024年十大预言，明确讲到今年会取消房地产销售端的行政性限制，加大金融对房地产企业的支持力度，有效化解房地产市场系统性风险。现在来看正向这个目标一步步迈进。相信在不久的将来，这6个没放开的城市会逐步地放开，这样才能适应当前新的形势。 现在房地产对于经济增长有了一定的拖累作用，如果能够及时取消行政性限制，可以释放出很多刚性需求。可能二三线城市本身供过于求的情况比较明显，所以放开后的效果比较短期。但是一线和新一线城市取消限购，吸引力很大。可以吸引外地人置业，增加一部分需求；还会使得本地的高净值家庭多买几套房，拉动新房销售以及二手房的成交量。而投资者都是追涨杀跌的，一旦房地产市场好转，房价出现上行趋势，会使得一些犹豫观望的购房人加入买房的队伍，市场成交量会有效回升。 但现在由于大家已经认识到，未来人口的增长很难回到以前的状态。新市场的数量下降，人口出现负增长，以及大家对于房地产市场长期上行的预期在改变，所以现在放开不需要担心像以前一样出现大量炒房的现象。还需要强调的是，对于高净值家庭，买两套以上的房子，大部分并非为了炒房，而是一种资产配置。因为对于高净值家庭，即使买几套房，在他们的家庭资产中占比可能也达不到10%，所以他们买房实际上是为了获得保值增值，并非为了高抛低吸来做投机，这点一定要纠正大家的认知。 而且我一直强调的观点就是，在一线城市，房租收益率一般不到2%，而住房按揭的贷款利率接近5%。也就是说，购房者买房后，把它推出到租房市场租给没有房的人，实际上是一种补贴。因为按揭利率是远高于租房收益率的，而且放开之后吸引更多的人到大城市买房落户，这样也能够吸引人才、留住人才。因为考虑到一线城市现在房价都比较高，像杭州这些地方的房价也比较高，很多好的房子都要上千万一套。外地人如果能够到这些城市买一套上千万的房子，一定程度上证明已经是“人才”了。所以把它作为买房落户的条件，我觉得是非常好的吸引人才的手段。很多地方都出现了抢人大战，越早放开的城市越能够吸引到其他地方的家庭来置业、落户，所以未来不排除一些城市推出买房送户口等措施。我认为根据目前房地产市场供求关系的变化，越早放开对城市未来的发展越有利。 杭州全面取消房地产限购，对市场的信号意义更大。因为杭州的房价比较高，而且杭州是新一线城市里面房地产市场最引人注目的。所以这次杭州推出在市区买房，购房者无需再经过严格的资格审查程序，实质上已经全面取消了限购。限购取消后，贷款方面，我相信当地银行也会逐步取消限贷。因为对很多购房者来说，如果仅仅取消限购而不取消限贷，只是有了买房资格，却无法通过贷款买房，压力也会很大。因为像杭州这些城市的房价还是较高，尤其是总价，一般来说，如果不用按揭贷款，买起来还是非常吃力。所以我相信在限购取消之后，限贷以及限售、限价的一系列措施都会相应取消。因为政策调整要因势而动，现在形势已经改变，不应该和原来房地产投机客较多的时候相类比。 另外，大家也不必过于担心取消限购后会出现大量的炒房客，因为炒房的出现其实是因为当时处于特殊时期，也可以看作是我国房地产对居民储蓄的虹吸作用特别大的时候，大家对于房价未来上涨的预期特别强烈，所以才会出现炒房团等等。 但是现在支撑房价长期上涨的因素在改变，而且据统计，全国范围内保交楼的任务还比较重，现在有大概700万左右的房子已经售出，但是还没有交付。尤其是有些房企出现了资金链的风险，甚至有些已经破产，他们卖出去的房子还没有交到购房人手中，使得大家对于买期房还是没有信心。现在大部分人是买现房的，对于购房人来说，信心完全恢复还需要时间。 另外，对于房企的金融支持力度一定要加大，因为房地产企业是建房的主体。现在卖房实际上多数是消化库存，近两年房地产开发投资逐年下降，和高点相比，下降超过30%以上，使得未来几年推出的新楼盘数量其实较少。而现在大部分房企，包括一些龙头房企都出现了资金链紧张的情况，如果不加大金融对房企的支持，将来可能会出现更多的房企资金链断裂甚至破产的风险。未来几年，房地产的库存逐步消化之后，甚至可能出现一些核心区域的住房从供过于求变为供不应求的新情况，使得部分房价出现非理性的上涨，影响大家购房的能力。 所以我认为，两步要同时开展。取消房地产限购，在销售端放开需求；另一方面要支持房企，在供给端加大开发，推出更多的楼盘，维持供给关系的平衡。房价在不出现大涨的情况下，能够满足居民住好房子、住大房子，改善性住房的需求，也能满足更多人买首套房的需求。所以我认为政策上要多管齐下，房地产市场才会更加良性发展，同时要建设多层次的房地产市场结构，例如商品房更加市场化，而政府有条件的情况下，要增加保障房、廉租房的建设，满足中低收入人群住房需求，让市场的归市场，让保障的归保障。这样房地产市场将会有更好的发展前景，也能提高人民群众的满意度以及人民群众追求美好生活的愿望。 我刚刚从美国参加完巴菲特股东大会回来，我认为结合资本市场给大家讲一讲多地房地产取消限购的意义非常重大。因为中国居民可以投资的渠道非常单一，除了买房，基本就是买股票基金，所以楼市和股市对于我国经济复苏意义非常重大。 通过取消房地产限购，释放出更多刚性需求，稳定楼市、稳定房价，能够带动上游50多个行业的恢复，直接带动经济的回升。尤其是金融加大对于房地产企业的信贷支持之后，房地产企业就会有更多的资金去拿地、开发。一方面能化解房地产地方政府债务负担过重的问题，也就是化债，另一方面又能够增加房地产市场的有效供给，特别是高品质住房的供给。 在股市方面，新“国九条”出台后，建设高质量发展资本市场成为政策的重要方向。我们也看到，政策出台后，市场的风格也逐步转向业绩好的公司，政府倡导的长期投资、价值投资理念越来越深入人心。一些有退市风险或者被ST风险的绩差股，和长期不分红的铁公鸡股票出现了连续大跌，这也是资本市场走向成熟的表现。 我一直推广巴菲特价值投资理念，就是希望大家能够改变追涨杀跌的习惯，买一些好的公司与它一起成长。当前从全球来看，欧美日股市均处于历史最高估值，A股和港股则是经过三年的下跌，处于历史大底的位置。我们也看到，从4月份开始，全球资本已经开始转向，从欧美日股市流出一部分资金，进入到港股和A股。港股已经出现连续8个交易日上涨，A股也成功地站上了3,100点整数关口，与春节前相比，市场形势已经大大改善。当然这得益于政策的推动，以及国家队加大了入市力度，彻底扭转了市场下行趋势，进入到上行趋势。我们现在要趁势进攻，推出更多有利于行业发展的政策。 房地产取消限购实际是一种扩张性的行业政策，和之前限购来打压投机、打压房价相比，在当前经济复苏力度还比较弱，房地产市场又出现了成交量严重萎缩的情况之下，意义更加重大。 现在双管齐下，一方面出政策来稳定楼市，另一方面出政策来提振股市，甚至产生一轮较好的牛市行情，投资者的信心势必会大幅增长。信心增长之后，大家的银行存款就会出现搬家，一部分搬到楼市去买房，一部分搬到股市去买股票基金，这会形成一个良好的局面。 过去三年银行储蓄存款增加了60万亿，现在这些资金急需找到更好的投资机会，因为在银行存款利息较低，只要看到房价出现企稳回升，政策上不断利好，而且房地产取消限购的力度越来越大，最终全面取消，会形成正反馈，股市方面也一样。 我一直强调股市不仅是经济的晴雨表，它反过来也会通过产生财富效应，提振消费，提振经济的表现。因此当前在政策上乘胜追击，在楼市、股市方面均出台一些支持政策，我相信今年实现5.0%的GDP增长目标，以及各行各业的复苏，提升居民的收入以及就业率，都是充满希望的。也建议大家要保持信心，保持耐心。现在我们可以看到，政策意图已经非常明显，大家未来在楼市和股市的投资上会产生更强的赚钱效应，更有机会实现财产性收入。
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发表于 2024-5-11 09:40:36
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