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伍戈：博士，长江证券首席经济学家。曾长期供职央行货币政策部门，并在国际货币基金组织担任经济学家。孙冶方经济科学奖获得者，获浦山政策研究奖、刘诗白经济学奖，远见杯经济预测冠军。俞涛、曹海巍、高童：长江证券研究员。近期房价调整呈现加快迹象，二季度以来环比降幅为近三年最大水平。这究竟折射出怎样的预期？作为具有系统重要性的价格，房价会对其它领域产生怎样的传导影响？政策如何加以应对，房价预期最终如何企稳？
一、房价调整有迹可循？
国际来看，房价调整未必是线性的，普遍存在着房价回落一段时间后再度加速下降的现象。其背后反映的是，房价显著下行引致居民企业资产、银行抵押品价值收缩，此后若无政策干预，反过来会对房价形成“加速器”的机制。
图1. 房价为何不是线性的？
来源：WIND，笔者测算 注：私人部门信贷为占GDP比重且剔除趋势值。日、美房价以1990和2006年的高点为100，下同。
房价对银行不良率的推升存在滞后效应。如此“隐蔽性”使得各国的政策响应未必及时，从而延长了房价的调整时间（参见《繁荣与停滞》《动荡时代》《灭火》等）。
图2. 政策何时对房价响应？
来源：WIND，笔者测算
从我国来看，房价调整至今近3年。尽管近期公布的商业银行整体不良率回落，但关注类贷款占比抬升、部分中小银行的信贷质量也现弱化。
二、房价预期如何扭转？
防范化解房地产风险的基调之下，地方国企“收储”等举措正在推进，但也面临诸多难点。据多地披露的收储细则来看，收储价格上限多为保障房重置成本（土地划拨+建安+不超过5%利润），与房企以土地招拍挂成本为基础的谈判价格或存在一定缺口。
图3. 供给端：纾困难点在哪儿？
来源：WIND，笔者测算
从日、美等房价的企稳过程看，长期利率的调降或许比短期利率更为关键。其背后的逻辑可能是，居民购房、企业投资等并非短期权宜之计，往往基于长期预期。我国历史上当长、短期利率走势有所背离时，房价也往往跟随长期利率变化。
图4. 需求端：长期利率比短期利率重要
来源：WIND，笔者测算 注：长期市场利率为10年期国债收益率。
展望未来，地产供给端的公共资金介入或依然审慎，需求端的利率调整也相对温和。考虑到房价趋弱及房企拿地意愿收缩，初步预计，今年房地产投资的降幅将在去年-9.6%基础上扩大至-11%左右。实现全年经济目标仍需多维政策加力。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]风险提示：预期非线性变化。
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发表于 2024-8-22 09:23:50
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