黄小虎：无限期使用是宅基地管理难题的要害所在

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  《上海国土资源》2019年第4期刊登我国知名土地经济研究专家、中国土地学会原副理事长兼秘书长黄小虎的文章《土地使用制度和管理制度改革历程回顾与前景展望》。
  文章表示，土地所有关系，是国家的基本经济制度。我国城市土地属于全民所有，农村土地属于集体所有，这是支撑中国特色社会主义大厦的基石。改革开放，建立社会主义市场经济，土地使用权作为生产要素也进入市场交换，必然产生地租、地价。按道理，城市土地的收益归全民所有，集体土地的收益归农民集体所有。
  文章指出，过去，法律关于农村集体土地不能进入市场，任何建设项目必须使用国有土地的规定，成为一些地方政府胡乱征地、卖地的依据，出了问题很难处理。现在规矩改了，章程变了，但地方难免还有旧的惯性和路径依赖。要依据中央精神和新修改的法律规定，加强对地方政府行为的监管，切实保护农村集体和农民的土地财产权利不被侵犯。农民有了财产性收入，应当缴纳财产税，逐步取代土地财政。
  文章认为，除了加强行政监管，还可以考虑对土地收益的使用和分配加以改革。将近20年来，基础设施和城市建设投入巨大，城市面貌焕然一新，今后资金投入方向，应更多向民生领域和农村的基础设施建设倾斜，不再把城市建设作为重点。土地出让金的分配，也可考虑由中央财政适当集中，用于平衡地区发展的转移支付。
  文章提到，十八大到十九大期间进行的“三块地”改革试验，有些问题还没有解决得很好，需要继续深入研究思考，探索化解之道。例如，对农村宅基地如何改革，各界分歧较大。文章认为，现行宅基地无限期使用制度，是要害所在。如允许转让，受让者也无限期使用，集体所有权如何体现？因此不同意放开的主张，可以理解。但不放开，农民的财产权不能实现，又有失公平。如果有限期(如50年70年)使用，转让的只是剩余年期的使用权，就一切迎刃而解了。与农地制度及国有土地制度，也就都一致了。还有人主张，宅基地如果转让，则把土地转为集体建设用地，规定使用期限。这个意见，也不无道理。
  文章还提到，与宅基地问题相关联，“小产权”房也是个棘手问题。作者认为，所谓小产权，是过去不合理土地制度的产物。现在已经允许集体建设用地进入市场，随着城乡统一的建设用地市场建立，将来的房子不应再有大小产权之分，这方面的改革还没有完全到位。历史遗留下来的“小产权”数量庞大（近百亿平米），如何处理，也是颇费周章。虽然不分大小产权，但要强化规划的作用，实施严格的用途管制，更是尚在探索之中，没有成熟经验。在这样情况下，有必要对增量加强行政严控，但对存量处置，要慎之又慎，不要轻举妄动。这个问题之难，一是面广量大，二是成因复杂，三是关系数量庞大的中低收入人群的生计。很多问题，与政府的制度和管理不当有关系，不能简单地让群众承担后果。搞不好，会引发严重社会问题。我的意见，对严重违法的或虽然属一般违法但无人居住的少数问题房屋，可以拆除。但绝大多数一般违规的，不宜拆除，尽可能改造为公租房、廉租房，或补办手续后合法化。实在不能合法化的，不予产权登记，不受法律保护，不能通过市场实现财产权益，住户一旦有条件，有机会，就会搬走，无人居住以后自然可以拆除。这样做，虽然可能经历十年、二十年较长时间，但可慢慢化解矛盾，避免社会冲突。总之，要把维护好群众利益放在第一位。住房是百姓群众最大的利益，对长期积累的问题，切不可操之过急。
    乡村振兴要参公众号小编根据原文摘编整理