四川泸县探索宅基地“三权分置” 推动农村土地资源盘活

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  2015年3月以来，四川省泸县抓住全国农村土地制度改革试点机遇，突出宅基地“三权分置”改革，着力落实宅基地所有权、保障宅基地资格权、放活宅基地使用权，促进“传统农民”变“新型农民”、“沉睡资源”变“流动资产”、“破旧村落”变“美丽乡村”。
  一、落实宅基地所有权，突出集体主张，促“破旧村落”变“美丽乡村”
  泸县强化宅基地所有权归属集体的法定地位，推动集体土地村民自治实体化，提升基层组织战斗力和凝聚力，引领乡村发展变化。
  一是产权登记，把权属“确”下来。成立以县、镇、村、组四级干部为主体的调查组，逐户调查摸底，精准建立农村宅基地台账；结合宅基地有偿退出、农村土坯房改造、农村危房改造等工作，精准测绘农民宅基地及其住宅，颁发农村集体土地所有权证2000本，宅基地使用权证25.4万宗、不动产证2.1万本，占宅基地总量的94.4%。
  二是规划引领，把资源“管”起来。全县封顶固化宅基地总量24.3万亩、底线保障10.5万亩。组织编制“多规合一”的村规划，确保土地利用、村庄建设、生态保护、产业发展。编制完成村规划65个，建成三产融合的谭坝田园综合体、就地城镇化的龙桥社区等新村聚居点35个。
  三是民主管理，把责任“定”出来。建立宅基地村级自治、镇级监管、县级督导制度。落实村级主体管控，建立起土管会，健全村民自治章程，民主管理集体土地；增强镇级管理权能，向镇政府下放权限，化解看得见管不着的问题；强化县级督导职能，建成农村宅基地信息化管理平台，建立定期抽查制度，确保监管到位。据统计，全县违占宅基地数量比改革试点前减少了80%。
  二、保障宅基地资格权，突出人地分离，促“传统农民”变“新型农民”
  泸县创新配置方式，为宅基地资格权人提供多元选择路径，突破人地关系束缚，引导适度聚居，逐步改变农民的居住形态和生活观念。
  一是依法取得，把用地“节”起来。建立宅基地法定无偿、预置有偿、超占有偿、节约有奖制度，推动公平节约用地。允许农户按每人30m2居住、20m2附属设施的标准在本集体申请无偿配置用地；户不足3人预先按3人标准审批，超出实有人口部分，向集体缴纳有偿使用费，在新增人口后给予核减核除；农户新建用地超过法定部分，向集体缴纳超占有偿使用费；农户在法定面积内有节余且不再使用的，给予一次性奖励。试点中，收取有偿使用费1373万元，实现了公平公正和节约集约用地。
  二是跨区配置，把安居“好”起来。建立宅基地县内统筹配置制度，允许宅基地资格权人跨镇跨村到条件较好的地方有偿取得宅基地。本村跨组的，按先退再获的程序，由村集体经济组织平衡组别之间的地利问题。跨镇跨村的，须有偿退出原宅，经接纳地民主同意，报村审查、镇或县政府批准，在缴纳一次性有偿使用费后，接纳地向申请人配置宅基地，实现了农民对居住地的自由选择。试点中，550户农民到幸福美丽新村实现跨区居住。
  三是保全资格，把人口“动”起来。建立宅基地保权退出制度，允许农民在保留宅基地资格权的情况下自愿退出宅基地，享受宅基地和房屋残值补偿。农户重回集体安居时，经过申报和审批，有偿获得新的宅基地，由集体参照集体经营性建设用地入市价格向其收取有偿使用费。激励农民在保留宅基地资格权的情况下，到城镇落户。试点中，有2.8万户实现宅基地资格权保全。
  三、放活宅基地使用权，突出权益活化，促“沉睡资源”变“流动资产”
  泸县创新完善宅基地权能，丰富其财产性价值显化通道，向存量、闲置宅基地要用地空间和发展资本。
  一是有偿腾退，把资源“聚”起来。建立宅基地有偿退出制度，设计“部分退出、整体退出、永久退出、保权退出”等路径，集体经济组织根据不同退出方式给予不同补偿。宅基地腾退后形成的建设用地指标，集体在留足自身需求后，允许节余指标在市内各区域调剂使用。截至2019年底，退出复垦宅基地2.27万亩，退出户户均收益4.2万元，村集体经济组织土地收益平均突破100万元。
  二是以地置业，把资源“活”起来。建立共建共享、置产经营、抵押融资制度，允许农户以宅基地使用权与第三方共建共享，解决农民借力改善居住条件、第三方借地创业的问题；允许农户以宅基地使用权入股新型经营主体，解决农民借资、业主借地创业的问题；允许农户以宅基地使用权及房屋所有权向银行抵押融资，解决资产变资金的问题。截至2019年底，全县512户农户实现借力创业，2000余户农户抵押融资4197万元。
  三是以地换房，把资源“用”起来。镇、村针对贫困户等特殊困难群体，动员农户自愿退出现有宅基地；镇、村利用节余建设用地指标，叠加脱贫攻坚项目，统规统建安康公寓，给予就近务工安置等扶助；农户保留宅基地资格权，获得房屋残值补偿，仅以宅基地使用权置换房屋居住权，房屋所有权归属集体经济组织，切实帮助弱势群体解决了安居、养老问题。试点中，全县882户2087人实现了宅基地使用权置换房屋居住权。（来源：农业农村部农村经济合作指导司）