巴曙松：疫情推动重塑房地产业

国粮

巴曙松（北京大学汇丰金融研究院执行院长，香港交易所董事长总经理，首席中国经济学家，中国银行业协会首席经济学家）
  一、疫情带来的新变化
  影响1：调整周期与疫情叠加，去化压力增大
  当前房地产业处于调整转型阶段，叠加新冠肺炎疫情影响之后，房地产行业的去化压力明显加大。从趋势看，2015年到现在，房屋的新开工面积呈现稳步上升趋势，而商品房的销售面积从2017年到现在稳中趋跌。截至2019年12月份，全国商品住宅开工的库存在29.4亿平方米左右，平均的去化周期在23.5个月，与2017年年中水平接近。在疫情影响下，房地产销售受阻，去化压力进一步增大。
  影响2：房地产企业负债处于历史高位，现金流压力增大
  2018年，中国房地产开发企业负债累计高达67万亿元，负债率接近80%，达到历史最高位。目前中国房地产企业的运作模型依旧呈现高杠杆驱动、快速销售回款的特点。受到疫情冲击，很多城市的房地产企业销售回款受到明显影响，债务陆续到期，使得现金流压力增大。2019年全国有528家房地产企业发布破产公告，2020年1-2月，全国申请破产的房地产企业累计已超过100家。按照目前的频率，2020年破产的开发商预计会达到600-700家。疫情的发展，使得房地产企业的交易节奏和现金流安排被打乱，加速了洗牌。预计2020年房地产行业洗牌的力度相较于2019年会更大。
  影响3：疫情严重影响成交量，恢复缓慢
  如果不考虑春节因素，本次疫情对房地产业成交量的影响非常明显。一手房方面，因疫情在短期内急速蔓延，60余个省市下发通知，明确要求暂停售楼处销售活动，售楼处被迫关闭。项目现场销售活动的“停摆”，使得超过95%的城市新增房源遭遇“零供应”，一手房成交量“陡峭”下降。由于三四线城市交易的支撑，2月第三周成交量开始出现小量回升，但与疫情之前的成交量相比仍然显现出巨大的落差。二手房方面，2月市场成交量连续3周几乎“零成交”，第四周以北京、上海、成都、大连等城市为主开始出现回升，但较2019年节后同期下降94.5%，依旧处于成交比较低迷的状态。下一步的发展有待于新冠肺炎疫情逐步得到控制之后，如何稳步恢复市场交易的活跃度。
  影响4：房企现金流短期受阻，偿债压力明显上升
  根据相关研究机构的测算，2020年房企境内债券到期5902亿元，海外发债到期2136亿元，房地产信托到期6544亿元，合计约1.46万亿元，较2019年实际到期值增长19%。2月到期金额为672亿元，3月到期金额增至1240亿元，逐月上升，7月到期值达到峰值1490亿元。以某大型房地产企业为例，2020年2-6月到期债权余额为124亿元，经营性现金流为-456亿元。总体上来看，如果房地产的销售不能在疫情逐步得到控制之后实现迅速回款，现金流的受阻对房企的冲击是不言而喻的。
  二、疫情推动交易规则的变化与行业格局的重塑
  新冠肺炎疫情使得整个市场出现深刻的变化，这些变化不仅仅是数量层面的，而且也会推动原来的交易规则与交易习惯发生改变，并最终重塑整个行业的格局。可以看到，在疫情影响之下，房地产市场逐渐从卖方市场向买方市场转变、从线下交易向线上交易转变，这使得可供消费者选择的样本增多、交易时间拉长，同时增加了信息的透明度，有利于消费者进行比较与选择，这使得整个交易规则有可能会出现一些重大变化。具体来看，主要分为三点。
  第一，无理由退房有望逐步成为新规则。网上交易的电商行业在确立了“7天无理由退换”规则之后，整个行业取得了爆炸式发展。所以对于房地产行业而言，如果能够确立“无理由退房”这个新的规则，那么有可能就会成为行业的新标准。在这样的新标准下，能够有效刺激线上房地产交易的活跃度。与此同时，一些产品能力、服务能力、信息提供能力、专业研究支持能力等方面比较差的企业将被淘汰。
  第二，线上最大化效应使交易流程缩短、透明度提升。销售模式从线下转到线上，促进了房地产交易的技术融合，促使线上售房模式产生一套完整的住房产品指标。这将帮助消费者、开发商与中介之间达成交易，并在与消费者的互动中形成新的行业标准。但在转换过程中，行业标准尚未确立，可能会出现一些局部欺诈等损害消费者利益的事情发生，这将会共同推动新的交易规则的产生和交易流程的透明化，缩短交易流程，提高交易效率，使得新的行业标准逐步产生。
  第三，售前流程带动全流程精细化。线上销售客观上带来的是大量交易前、交易中、交易后的信息虚拟化，要求房产销售人员要在售前做大量功课，完善售前流程。随着线上销售的深入开展，售前还会向更加精细化的方向发展，带动售后流程精细化。流程的分化、细化将会激发一些新业态和行业新物种的出现。新的诉求会带来新的需求，这是线下到线上透明化交易转换过程中产生的巨大转变。
  三、积极施策，共促市场持续健康发展
  第一，要因企施策出台纾困政策，降低企业资金和债务风险。针对企业因销售受阻和开复工延迟带来的现金流压力，整合目前已经推出的散点式纾困政策，如延长纳税期限、信贷支持、税费减免、租金减免等，形成一组纾困政策包。具体到不同的企业类型需要区别对待，尤其是加强对中小企业的扶持力度，防范不良破产风险，保持市场稳定。
  第二，要适度定向宽松，保障交易市场稳定和持续发展。中国“房住不炒”的楼市调整已经取得初步成效，但在疫情影响下，仍需因时制宜，特别是这次疫情中暴露出的城市化短板，需要进行定向的宽松支持，来保障交易市场稳定、技术平稳运行和持续发展。有些城市已经采取了初步措施，如苏州取消房地产封顶销售、现房销售限制，驻马店将公积金贷首付降至20%，并提供卖房补贴等。未来可考虑因人施策，针对重点人群降低购房门槛、首付比例和贷款利率，同时因城施策。
  第三，要迎接线上化趋势，鼓励新业态发展。如果疫情再持续一段时间，那些不能适应新转变的企业可能会被淘汰，对线上化趋势的适应能力和把握能力将成为影响开发商洗牌的一大新要素。因此，需要鼓励线上业态发展，加强对线上化技术支持企业、线上化项目的政策补贴和扶持力度。对于疫情下产生的新合作方式、新经营方式要予以一定支持。
  第四，要适时推出行业标准和规范，推动市场秩序健康发展。疫情下房地产市场呈现复杂化趋势，一方面新的交易方式会大量出现；另一方面扰乱市场秩序的乱象也会出现。这种情况下，需要相关部门与行业协会适应线上化，适时推出并完善新的行业标准和市场规范，推动市场秩序的健康发展。目前已有部分城市开始出台市场规范类政策，如广州已发布关于规范商品房销售现场信息公示的通知。从这一点上来看，疫情既是行业面临的一大挑战，也是行业向好的一大机会。