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费尤祥 近年来，随着城镇化进程不断加快，根据有关规定，对农村村民宅基地实行有偿流转机制，因为过去对村民宅基地管理缺乏配套政策，在村民宅基地有偿流转过程中，引发了许多矛盾，诸如排除妨害纠纷、房屋买卖合同纠纷等涌入法院。2016年以来，盱眙法院受理此类案件逐年增多，2016年受理9件，2017年受理15件，2018年受理21件，2019年受理26件。在审判实践中，发现主要存在三个问题导致此类案件增多。
一是宅基地没有登记造册。由于历史原因，农村村民的宅基地普查登记长期存在空白，流转变化时未能及时登记造册，当出现宅基地界限不明、所有权人不明或者使用权证书与实际使用人不一致而导致的纠纷发生时难以查清事实。某镇姓刘户，丈夫去世，妻子搬走居住。宅基地有偿流转中，村委会与户主侄儿签订“宅基地自愿有偿流转协议”。因相关土地、房产均未登记造册，户主妻子与侄儿就补偿款归属和分配问题引发诉争。此类型案件占已审结案件26%。
二是宅基地流转与私房买卖政策不统一。村民私房出售时，可以办理产权证变更，但宅基地所有权属村集体经济组织的，不能办理过户手续，出现房地不同步现象，有的为了方便干脆就不变更证照。张某甲将房屋出卖与张某乙，后本自然村宅基地实行有偿流转，另外产生一笔补偿款，故张某甲以房屋买卖未经妻子同意，其是无权处分为由要求法院确认买卖合同无效。此类型案件占已审结32%。
三是宅基地分配标准不统一。农村宅基地分配，实行的是“一户一地”原则，但我国风土人情中男子婚后分家、女子婚后离家，各地对此界定不一，分配方式也不一致，为亲属、邻里之间因相邻权产生纠纷，或者因补偿款、置换房分配不均产生纠纷埋下隐患。审判实践中，宅基地因征收所获得的补偿标准不一，又引发宅基地使用权证书上载明权利人和实际建设人、居住人之间的矛盾。朱某某在其姐姐宅基地上搭建了房屋，后宅基地被流转征用，某镇政府与朱某某签订补偿协议后，又与其姐姐签订补偿协议。由于集体土地的征收补偿不仅是房屋的补偿，还涉及到土地使用权的补偿，而土地使用权的补偿又牵涉到集体成员资格、宅基地权利人确定等诸多因素，导致矛盾产生，故朱某某将某镇政府告上法庭，要求镇政府撤销与其姐姐签订的补偿协议。此类型案件占审结42%。
对于宅基地流转产生的纠纷，涉及法律及相关规定纷繁复杂，查清案件事实难度较大。建议：一要由专业化团队审判，可以对辖区的宅基地有偿流转建立专项档案，便于统一裁判尺度，真正定分止争。二要加强司法宣传工作。法院在审理案件中发现基层自治组织或相关行政主管部门存在不规范行政行为，应及时下发司法建议书，督促其整改，以提高相关部门的依法行政能力。同时，利用巡回审判形式对宅基地有偿流转法律政策规定进行宣讲，提高村民法律意识和维权意识，从思想上引导规范宅基地有偿流转。（来源：江苏经济报）
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发表于 2020-2-27 14:01:38
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