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巴曙松（北京大学汇丰金融研究院执行院长 香港交易所董事长总经理 首席中国经济学家 中国银行业协会首席经济学家） 在实现城镇化的过程中，如何实现国民财富的增长呢？
从国际上不同国家实现城镇化的经验来看，有两条道路和两种不同的前景。人是城镇化的目的，城镇化必然归结为人民生活水平的提升。高城镇化率国家中，欧美发达国家表现为高城镇化率带来高收入，而拉美国家则表现为高城镇化率对应低收入。中国城镇化率略高于世界平均水平，但人均GDP距世界平均水平尚有一定差距。
从欧美发达国家经验来看，城镇化与国民财富的增长紧密联系。当城镇化率达到70%左右时，人均GDP会出现指数增长（相对于城镇化率）。与城镇化率时间规律相比较，人均GDP指数增长期正好对应城镇化率70%~75%的缓慢调整期。而拉美国家错过这一调整期，进入了中等收入陷阱。这一结论也被国际城镇化路径研究所印证。欧美发达国家和拉美国家的两种情景，中国都有可能发生。
从路径归因来看，城镇化能带来城市结构和产业结构的双调整。根据Barro和Sa-la-i-Martin的经济增长条件趋同假说，经济增长可归因于复杂的要素系统，包括投资率、人力资本积累、政府职能、基础设施状况、体制和政策环境等，而城市正是这些要素的集合载体。城镇化发展初期表现出对国民财富的推动作用，取决于这些增长条件的改善使经济增长趋同，但随着城镇化发展，这些因素的边际效应在递减。当经济增长的外生推动力不强时，必须完成向以全要素生产率为主要驱动力的内生性经济增长模式的转变，否则经济发展和国民财富增长就会陷入停滞。在城镇化层面，这种转变有赖于城市结构和产业结构的协同调整。城市结构调整主要是通过城市间联系和城市内部功能要素重新布局使资源配置合理化，产业结构调整主要是通过内生性产业升级和高质量结构级联使经济动能有效传递。
财富增长能激发消费动能，从而促进一个国家或地区城镇化的发展。以累计指标衡量，消除年际波动因素，城市人均GDP与房价之间具有明显的指数拉动作用，表现为人均GDP越高，对房价的拉动作用就越明显。深圳、北京、上海、厦门、杭州等东部发达城市，由于人口集中和资源集聚，房价对人均财富的响应更加剧烈。而广州、长沙、青岛、武汉、郑州等城市相应稍弱。总体来看，我国广大中西部城市表现为低房价、低人均收入，未来增长空间还很大。如果中国发展转型顺利，未来房地产业面对的消费群体是一个财富（购买力）不断增长的群体，住房需求将趋于多元化。产品方面，从满足城市常住人口基本居住需要的产品，到梯次差异明显的改良性产品，再到高端的多元化需求产品，品类要求不断增多，附加服务体系也趋于完善。供给方式方面，针对不同收入水平的消费群体，对应不同的产权和使用权分割和组合策略。
在城镇化过程中，政策实施的重点和优化方向是什么呢？
一是要调整城市和产业结构，充分释放城镇化活力。省级层面上，可以根据不同地区和城市城镇化阶段与发展差异，因地制宜，因地施策，突破城市发展瓶颈。
北京、上海、天津、广东、江苏、浙江6省市做好产业升级和城市结构性调整，优化存量，稳步建立城市更新机制。中西部省市根据不同城镇化阶段制定城镇化路线图，用好增量，合理开发建设用地，引导人口和产业集聚。东北地区则结合产业结构性调整和战略性转移，整体收缩，将发展要素优先匹配有条件的重点城市，形成地区级联带动链。城市层面上，要因城施策，建立中国特色的城市联动体系和全要素产业结构。此外，还要优化房地产企业整体结构，实施行业准入制度，淘汰粗放型企业，政策和资金向优质开发商倾斜，鼓励企业强强联合和合理兼并等。
二是要多种开发模式并举，提升用地效能和行业持续性。比如，以TOD（交通导向）模式为空间指引，形成城市和产业的基本空间格局；以HOD（居住导向）模式为配套指引，形成房地产综合产品体系；以EOD（生态导向）模式为质量指引，增强城市和房地产业的可持续性。
三是实行人口与住房政策的联动，解决城镇人口住房需求。调节城镇人口空间分配，打开需求层级。以居住权为核心，打通市场壁垒，从根本上改革住房制度。
完善消费传递链条，构建全流通市场。
四是合理配置调控工具，保障房地产业良性发展。要从政策管制向政策引导过渡，系统优化宏观调控。
用好户籍调控，确立户籍向居住证制度转变路径。
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